在日常的(de)土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值稅清(qing)(qing)算工作中，我(wo)們(men)往往會注意土(tu)地(di)成本、房地(di)產開發成本、房地(di)產開發費用列支等大(da)的(de)問題(ti)(ti)，卻對(dui)代收費用、拆遷補償安置土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值稅計算等小(xiao)(xiao)的(de)問題(ti)(ti)不(bu)夠(gou)重視，往往導致在土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值稅清(qing)(qing)算工作中出現紕漏。筆者(zhe)以(yi)為，在土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值稅清(qing)(qing)算中，不(bu)要(yao)抓(zhua)大(da)放小(xiao)(xiao)，小(xiao)(xiao)問題(ti)(ti)也要(yao)算清(qing)(qing)楚(chu)。

代收費用是否可作為加計20%的扣除基數

《財(cai)政部、國(guo)家(jia)稅(shui)務總(zong)局(ju)關于土地(di)增值(zhi)稅(shui)一(yi)些具體問題規定的(de)(de)(de)通知》（財(cai)稅(shui)字〔1995〕48號）第六條規定，對(dui)于代收(shou)(shou)費用(yong)(yong)作(zuo)為轉讓收(shou)(shou)入(ru)計稅(shui)的(de)(de)(de)，在(zai)計算扣(kou)除項目(mu)金額(e)時，可予以扣(kou)除，但不(bu)允許(xu)作(zuo)為加(jia)計20%扣(kou)除的(de)(de)(de)基數；對(dui)于代收(shou)(shou)費用(yong)(yong)未作(zuo)為轉讓房(fang)地(di)產的(de)(de)(de)收(shou)(shou)入(ru)計稅(shui)的(de)(de)(de)，在(zai)計算增值(zhi)額(e)時不(bu)允許(xu)扣(kou)除代收(shou)(shou)費用(yong)(yong)。

《土地增值稅清算管理規程(cheng)》（國(guo)稅發(fa)(fa)〔2009〕91號）規定，審核(he)代收(shou)費用(yong)(yong)時(shi)，對(dui)于縣級以(yi)上人(ren)民政府(fu)要(yao)求房地產(chan)(chan)開發(fa)(fa)企業在售房時(shi)代收(shou)的各項費用(yong)(yong)，需(xu)要(yao)審核(he)其代收(shou)費用(yong)(yong)是否計(ji)入房價并向購買方一并收(shou)取(qu)；如果當作代收(shou)費用(yong)(yong)計(ji)入房價時(shi)，還要(yao)審核(he)是否將代收(shou)費用(yong)(yong)計(ji)入加計(ji)扣(kou)除以(yi)及房地產(chan)(chan)開發(fa)(fa)費用(yong)(yong)計(ji)算基(ji)數(shu)的情形。

從上述兩(liang)個文件(jian)來看，代收(shou)費(fei)(fei)用(yong)不(bu)(bu)(bu)(bu)論(lun)是(shi)否(fou)記入(ru)房價向業主收(shou)回(hui)，在土地增(zeng)值稅清算時都不(bu)(bu)(bu)(bu)能作為開(kai)發(fa)成本加計20%的扣(kou)除(chu)基(ji)數(shu)。這一點在國稅發(fa)〔2009〕91號文件(jian)中(zhong)更加明確(que)，代收(shou)費(fei)(fei)用(yong)無(wu)論(lun)是(shi)否(fou)獲取收(shou)入(ru)，其(qi)發(fa)生額都不(bu)(bu)(bu)(bu)能作為房地產開(kai)發(fa)費(fei)(fei)用(yong)的計算基(ji)數(shu)。即代收(shou)費(fei)(fei)用(yong)不(bu)(bu)(bu)(bu)能記入(ru)開(kai)發(fa)成本，也不(bu)(bu)(bu)(bu)能加計扣(kou)除(chu)。

如何正確理解房地產開發費用扣除的標準

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）中，對房地產開發費用的扣除問題是這樣規定的：（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。