對房地產開發企業來說，土地增值稅是一個需要高度重視的稅種。在達到清算條件后，企業都要按項目進行土地增值稅清算。清算工作一般要將開發項目各個年度的銷售收入、開發成本、費用及稅金等收入和成本費用扣除項目逐一審核，稍不注意，就可能會影響到土地增值稅計算的準確性。本文主要介紹一下日常土地增值稅清算中較為常見的一些錯誤情形，希望能引起房地產開發企業的重視。

　　甲供材價款重復計入成本進行扣除

　　營業稅暫行條例實施細則規定，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。因此，對原材料由建設方提供的工程，施工方在計算營業稅時，應將甲供材價款計入營業額。為此，不少地方的施工方在開具建筑業發票時，也將甲供材的金額包含在發票金額中開具。房地產開發企業在取得此類發票入賬時，如果按建筑業發票的票面金額計入開發成本，就會造成甲供材金額重復計入開發成本。因為，房地產企業在購買材料時，一般已將材料發票入賬，并計入開發成本。不過，目前有些地方稅務機關已規定，施工方在開具建筑業發票時，發票金額不包含甲供材，但在繳納營業稅時要包含甲供材，這樣就從源頭上杜絕了房地產企業甲供材價款重復計入成本扣除。

　　甲供材營業稅稅金及附加在房地產開發企業扣除

　　筆者在日常工作中發現，少數房地產開發企業實際負擔了本應由施工方負擔的甲供材營業稅稅金及附加。在繳納甲供材稅金及附加時，房地產開發企業常見的處理情形有兩種：一種是將替施工方負擔的甲供材營業稅稅金及附加記入開發成本，另一種是將替施工方負擔的甲供材營業稅稅金及附加記入企業的經營稅金及附加。這兩種處理方法，在計算土地增值稅時，都容易誤將其計入成本或稅金項目中進行扣除。

　　代收費用的扣除不符合規定

　　《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）對縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用的扣除作了具體規定。此類代收費用扣除的常見錯誤情形有：一是將替企業代收的費用與替政府代收的費用進行相同的稅務處理。只有是縣級及縣級以上人民政府要求代收的費用，才能按規定扣除，并且不加計扣除。對企業在售房時代收的有線電視費、物業管理費、燃氣管道費、太陽能熱水器費等代其他單位收取的費用，其稅務處理與政府要求的代收費用不同。二是代收費用未計入房價中向購買方一并收取。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用。三是將代收費用作為加計20％扣除的基數。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數。四是代收費用未作為房地產開發費用計算扣除的基數。財稅字〔1995〕48號文件規定，符合規定的代收費用，不允許作為加計20％扣除的基數，但并未規定不允許作為按比例（5%或10%以內）計算開發費用的基數。