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不同計算方法及口徑的土地增值稅清算稅負分析(2)
時(shi)間:2013-06-04?
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來源:未知
甲計算法:在同一個房地產開發項目中,先按房開產品明細單獨計算增值額與扣除項目金額,然后分別計算各房開產品應納的土地增值稅。1.普通標準住宅:轉讓收入4018.75萬元,應扣除項目金額為7065.01萬元,其中:取得土地使用權所支付的金額1072.88萬元,房地產開發成本4187.07萬元,房地產開發費用=(1072.88+4187.07)×10%=526(萬元),與轉讓房地產有關的稅金227.07萬元,財政部規定的加計20%扣除數1051.99萬元,增值額=4018.75-7065.01=-3046.26(萬元),增值額為負數,不用繳納土地增值稅。
2.非普通標準住宅:轉讓收入3829.78萬元,應扣除項目金額為6348.61萬元,其中:取得土地使用權所支付的金額938.40萬元,房地產開發成本3778.70萬元,房地產開發費用471.70萬元,與轉讓房地產有關的稅金216.39萬元,財政部規定的加計20%扣除數943.42萬元,增值額=3829.78-6348.61=-2518.83(萬元),增值額為負數,不用繳納土地增值稅。
3.其他開發產品:轉讓收入18637.03萬元,應扣除項目金額為11307.92萬元,其中:取得土地使用權所支付的金額1398.20萬元,房地產開發成本6490.19萬元,房地產開發費用788.84萬元,與轉讓房地產有關的稅金1053.01萬元,財政部規定的加計20%扣除數1577.68萬元,增值額=18637.03-11307.92=7329.11(萬元),增值率=7329.11÷11307.92=64.81%,應繳土地增值稅=7329.11×40%-11307.92×5%=2366.24(萬元)。
因此,采用甲計算法合計應繳土地增值稅2366.24萬元,已繳528.3萬元,應補1837.94萬元,負擔率=2366.24÷26485.56=8.93%。
乙計算法:在同一個房地產開發項目中,先統一核算該房地產開發項目的增值額與扣除項目金額,然后分別計算各房開產品應納的土地增值稅。1.普通標準住宅:普通標準住宅轉讓收入4018.75萬元,占銷售收入總額的比率=4018.75÷26485.56=15.17%,應計算的增值額=該項目土地增值總額×該類收入比率=1764.02×15.17%=267.60(萬元),應扣除的項目總額=4018.75-267.60=3751.15(萬元),增值率=267.60÷3751.15=7.12%,未超過20%,按照土地增值稅暫行條例第十一條“納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅”的規定,依法免繳土地增值稅。
2.非普通標準住宅:轉讓收入3829.78萬元,占銷售收入總額的比率=3829.78÷26485.56=14.46%,應計算的增值額=1764.02×14.46%=255.08(萬元),應扣除的項目總額=3829.78-255.08=3574.70(萬元),增值率=255.08÷3574.70=7.14%,應繳土地增值稅=76.52(萬元)。
3.其他開發產品:轉讓收入18637.03萬元,占銷售收入總額的比率=18637.03÷26485.56=70.37%,應計算的增值額=1764.02×70.37%=1241.35(萬元),應扣除的項目總額=18637.03-1241.35=17395.68(萬元),增值率=1241.35÷17395.68=7.14%,應繳土地增值稅=372.38(萬元)。