【問題】

　　某房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業(ye)以其(qi)自(zi)有房(fang)產(chan)(chan)（非商(shang)品房(fang)），作價(jia)入股投(tou)資一(yi)個(ge)工(gong)業(ye)企業(ye)，并(bing)獲(huo)得該(gai)工(gong)業(ye)企業(ye)的(de)部分股權。該(gai)工(gong)業(ye)企業(ye)擬使用此房(fang)產(chan)(chan)做(zuo)辦(ban)公樓。以上業(ye)務(wu)(wu)是(shi)否符合(he)《財(cai)(cai)政部、國家稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)總局關于(yu)土(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)一(yi)些具體問(wen)題規定的(de)通知》（財(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)字(zi)[1995]48號(hao)(hao)）文件(jian)第一(yi)條(tiao)暫免征收(shou)(shou)土(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，還(huan)是(shi)按照(zhao)《財(cai)(cai)政部、國家稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)總局關于(yu)土(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)若干問(wen)題的(de)通知》（財(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)[2006]21號(hao)(hao)）文件(jian)第五條(tiao)的(de)內容(rong)繳納(na)土(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)？如果(guo)繳納(na)土(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，如何確定收(shou)(shou)入額(e)和扣除(chu)額(e)？

　　【解答】

　　關(guan)于(yu)以房地(di)(di)(di)(di)(di)產進行投(tou)資或聯營的(de)(de)(de)(de)(de)征免稅(shui)問題。《財政部(bu)、國(guo)(guo)家稅(shui)務總(zong)局關(guan)于(yu)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)若干問題的(de)(de)(de)(de)(de)通知》（財稅(shui)[2006]21號）文件第五條(tiao)規定，對于(yu)以土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)（房地(di)(di)(di)(di)(di)產）作(zuo)價(jia)入股進行投(tou)資或聯營的(de)(de)(de)(de)(de)，凡所投(tou)資、聯營的(de)(de)(de)(de)(de)企業(ye)從事房地(di)(di)(di)(di)(di)產開發的(de)(de)(de)(de)(de)，或者房地(di)(di)(di)(di)(di)產開發企業(ye)以其建造(zao)的(de)(de)(de)(de)(de)商品房進行投(tou)資和聯營的(de)(de)(de)(de)(de)，均不適用(yong)《財政部(bu)、國(guo)(guo)家稅(shui)務總(zong)局關(guan)于(yu)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)一些(xie)具體(ti)問題規定的(de)(de)(de)(de)(de)通知》（財稅(shui)字[1995]48號）第一條(tiao)暫免征收土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)規定。

　　根(gen)據上(shang)述規定，房地產開發企(qi)業以其建造(zao)(zao)的商(shang)品(pin)房進行投資(zi)，應繳納(na)土地增(zeng)值稅；若(ruo)以其建造(zao)(zao)非商(shang)品(pin)房進行投資(zi)，暫免繳納(na)土地增(zeng)值稅。

　　《國家稅務總(zong)局關于房地產(chan)開發企業土地增值稅清算(suan)管理有關問題的通知(zhi)》（國稅發[2006]187號）第(di)三條規定(ding)，非直接銷售和自用房地產(chan)的收入確定(ding)

　　（一）房地產開(kai)發(fa)企業(ye)將開(kai)發(fa)產品用于(yu)職工福利、獎勵、對外投資(zi)(zi)、分配給(gei)股東或投資(zi)(zi)人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資(zi)(zi)產等，發(fa)生所(suo)有(you)權轉移(yi)時應視(shi)同銷售(shou)房地產，其收入按下列方(fang)法(fa)和順序確認：

　　1.按本企業在同一地區、同一年(nian)度銷售(shou)的同類房地產的平均價(jia)格確定；

　　2.由主管稅務機關參照(zhao)當地當年、同類房地產的市場價(jia)格或(huo)評估(gu)價(jia)值(zhi)確定。

　　（二）房地(di)產(chan)開發(fa)(fa)企(qi)業將(jiang)開發(fa)(fa)的部分房地(di)產(chan)轉(zhuan)為企(qi)業自(zi)用(yong)或用(yong)于出租等商業用(yong)途時，如果產(chan)權(quan)未發(fa)(fa)生轉(zhuan)移，不(bu)征收土地(di)增(zeng)值稅(shui)，在稅(shui)款清算時不(bu)列收入，不(bu)扣除(chu)相應的成本和(he)費用(yong)。

　　《北京市地(di)(di)方稅務局關于印發<房(fang)地(di)(di)產開發企業土(tu)地(di)(di)增(zeng)值稅清算管理(li)辦法>的通(tong)知》（京地(di)(di)稅地(di)(di)[2008]92號(hao)）第七(qi)條(tiao)規定(ding)，房(fang)地(di)(di)產開發企業建造的商品(pin)房(fang)，已自用或出租使用年限(xian)在(zai)一年以(yi)上再出售的，應按照轉讓舊房(fang)及(ji)建筑(zhu)物的政策規定(ding)繳(jiao)納土(tu)地(di)(di)增(zeng)值稅，不再列入(ru)土(tu)地(di)(di)增(zeng)值稅清算的范圍。

　　《土地增值稅暫(zan)行條例實施細則》規(gui)定：

　　（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。