三、若乙(yi)公司(si)獲取的(de)是(shi)部分貨幣資(zi)金和部分房(fang)產，如例(li)中所(suo)述，乙(yi)公司(si)得到1200萬元現金及4000平(ping)方米(mi)商(shang)鋪，根據財稅(shui)(shui)字[1995]48號文件(jian)的(de)規定，其(qi)分得的(de)商(shang)鋪暫免(mian)征(zheng)收土地增值(zhi)稅(shui)(shui)，但其(qi)分得的(de)現金應征(zheng)收土地增值(zhi)稅(shui)(shui)。在現行規定下，乙(yi)公司(si)應進行如下處理：

（一）對于乙公(gong)(gong)司(si)取得(de)的(de)現金部分(fen)，應(ying)按照配比(bi)原則，與(yu)取得(de)土(tu)(tu)地使用(yong)權(quan)的(de)成本配比(bi)計算土(tu)(tu)地增值(zhi)稅(shui)。如乙公(gong)(gong)司(si)獲取的(de)房(fang)產公(gong)(gong)允(yun)價值(zhi)為(wei)(wei)2000萬(wan)元(yuan)(yuan)，而該地塊土(tu)(tu)地使用(yong)權(quan)成本為(wei)(wei)1600萬(wan)元(yuan)(yuan)，在(zai)不考慮(lv)其他稅(shui)費的(de)情況下，則允(yun)許扣除的(de)土(tu)(tu)地使用(yong)權(quan)成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（萬(wan)元(yuan)(yuan)），增值(zhi)額＝1200－600＝600（萬(wan)元(yuan)(yuan)），應(ying)納土(tu)(tu)地增值(zhi)稅(shui)額＝600×40%－600×5%＝210（萬(wan)元(yuan)(yuan)）。

（二）對于分(fen)得的房產部分(fen)，處(chu)理方式為分(fen)房自用，暫不征(zheng)收土(tu)地增值稅(shui)，待其(qi)對外銷售后再分(fen)別按(an)轉(zhuan)讓土(tu)地使用權和銷售舊房繳(jiao)納土(tu)地增值稅(shui)。

對于甲公司，應將分給(gei)乙公司的(de)(de)現金(jin)加上房(fang)產(chan)的(de)(de)公允價值(zhi)作為取得土地使用(yong)權的(de)(de)成本計入(ru)扣除項目(mu)，同時將房(fang)產(chan)的(de)(de)公允價值(zhi)作為銷售收入(ru)計算應繳納土地增(zeng)值(zhi)稅。

對(dui)于合作建房行(xing)為(wei)(wei)，應(ying)界定(ding)為(wei)(wei)非(fei)貨幣(bi)資(zi)產(chan)交換(huan)還(huan)是投資(zi)行(xing)為(wei)(wei)是進(jin)行(xing)土(tu)地(di)(di)增值(zhi)稅(shui)清算(suan)處(chu)理(li)的(de)前(qian)提。若為(wei)(wei)非(fei)貨幣(bi)資(zi)產(chan)交換(huan)，則出地(di)(di)方(fang)(fang)按轉讓土(tu)地(di)(di)使用權給出資(zi)方(fang)(fang)處(chu)理(li)；若為(wei)(wei)投資(zi)行(xing)為(wei)(wei)，則應(ying)將出資(zi)方(fang)(fang)支付的(de)股權價(jia)(jia)值(zhi)和貨幣(bi)資(zi)金之和在該項目的(de)開(kai)發成本中扣除(chu)。出資(zi)方(fang)(fang)支付給出地(di)(di)方(fang)(fang)的(de)現金視為(wei)(wei)投資(zi)對(dui)價(jia)(jia)差異，為(wei)(wei)土(tu)地(di)(di)使用權的(de)公允價(jia)(jia)值(zhi)大于雙方(fang)(fang)確定(ding)的(de)股權價(jia)(jia)值(zhi)的(de)差額。界定(ding)基礎應(ying)看合作建房的(de)協(xie)議，若出地(di)(di)方(fang)(fang)承擔(dan)(dan)項目開(kai)發的(de)風險并(bing)享有開(kai)發利潤，應(ying)視為(wei)(wei)投資(zi)行(xing)為(wei)(wei)；若只是獲得固定(ding)面積的(de)房產(chan)，不承擔(dan)(dan)風險收益的(de)，則應(ying)界定(ding)為(wei)(wei)非(fei)貨幣(bi)資(zi)產(chan)交換(huan)。

從上述分析(xi)可(ke)以(yi)看(kan)出(chu)(chu)，對(dui)于合(he)作建房(fang)進行商(shang)品房(fang)開(kai)發項目來說，土(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)清(qing)(qing)(qing)算涉及出(chu)(chu)地(di)、出(chu)(chu)資雙方，計算過程復雜(za)，容易產生稅(shui)企(qi)爭議，對(dui)出(chu)(chu)地(di)方清(qing)(qing)(qing)算的(de)后續(xu)管(guan)理(li)存在困難，如出(chu)(chu)地(di)方再轉讓分得房(fang)產時，很容易忽視對(dui)其轉讓土(tu)(tu)地(di)使(shi)用權的(de)清(qing)(qing)(qing)算，造成(cheng)國家稅(shui)款(kuan)流失。同時，很多房(fang)地(di)產開(kai)發企(qi)業利用關聯方合(he)作建房(fang)來逃避或延遲(chi)土(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)納(na)稅(shui)義務，給該稅(shui)種的(de)征管(guan)帶來困難。