5月12日，國(guo)家稅(shui)(shui)務總局下發(fa)了(le)《土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)管理規程(cheng)》（國(guo)稅(shui)(shui)發(fa)[2009]91號），這(zhe)是國(guo)家稅(shui)(shui)務總局在原來下發(fa)的(de)(de)《關(guan)(guan)于房地(di)產開(kai)發(fa)企業(ye)土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)管理有關(guan)(guan)問(wen)題的(de)(de)通知》（國(guo)稅(shui)(shui)發(fa)[2006]187號）和《土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)業(ye)務準則》（國(guo)稅(shui)(shui)發(fa)[2007]132號）基礎(chu)上，總結完善的(de)(de)最新的(de)(de)清(qing)算(suan)政(zheng)策，新政(zheng)策從2009年6月1日起施行(xing)。筆者認為，納(na)稅(shui)(shui)人應該關(guan)(guan)注以下幾個方面。

清算前管理力度加大

一是(shi)實施項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)管理(li)。主管稅(shui)務機關(guan)將從納(na)(na)稅(shui)人取得土地使用(yong)權開(kai)始(shi)，按(an)(an)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)分(fen)別建立檔案(an)、設置臺賬，對納(na)(na)稅(shui)人項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)立項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)、規劃(hua)設計、施工、預售(shou)、竣工驗收、工程結(jie)(jie)算、項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)清(qing)盤等房地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)全(quan)過程情況實行跟蹤監(jian)控，做(zuo)到(dao)稅(shui)務管理(li)與納(na)(na)稅(shui)人項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)開(kai)發(fa)(fa)(fa)同(tong)步。二是(shi)關(guan)注會計核算。納(na)(na)稅(shui)人分(fen)期開(kai)發(fa)(fa)(fa)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)或者(zhe)(zhe)同(tong)時(shi)開(kai)發(fa)(fa)(fa)多個項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)的(de)，稅(shui)務機關(guan)將督促納(na)(na)稅(shui)人根據清(qing)算要求(qiu)按(an)(an)不同(tong)期間和不同(tong)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)合理(li)歸集有關(guan)收入、成本(ben)、費用(yong)。三是(shi)實施專(zhuan)(zhuan)用(yong)票(piao)據。納(na)(na)稅(shui)人分(fen)期開(kai)發(fa)(fa)(fa)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)或者(zhe)(zhe)同(tong)時(shi)開(kai)發(fa)(fa)(fa)多個項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)的(de)，主管稅(shui)務機關(guan)可結(jie)(jie)合發(fa)(fa)(fa)票(piao)管理(li)規定，對納(na)(na)稅(shui)人實施項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)專(zhuan)(zhuan)用(yong)票(piao)據管理(li)措(cuo)施。也就是(shi)說，稅(shui)務機關(guan)可以根據不同(tong)的(de)開(kai)發(fa)(fa)(fa)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，實行專(zhuan)(zhuan)用(yong)預售(shou)票(piao)據和專(zhuan)(zhuan)用(yong)銷售(shou)票(piao)據。

清(qing)算(suan)分為“自行清(qing)算(suan)”和(he)“要求清(qing)算(suan)”兩種

對(dui)于自行(xing)清算(suan)的(de)(de)，納稅(shui)(shui)人(ren)必(bi)須按(an)照規(gui)定的(de)(de)時間和要(yao)(yao)求主動清算(suan)；對(dui)于要(yao)(yao)求清算(suan)的(de)(de)，納稅(shui)(shui)人(ren)應在收到(dao)稅(shui)(shui)務機關書面(mian)通知的(de)(de)情況下，再按(an)規(gui)定清算(suan)，也(ye)可以理解為不通知不清算(suan)。納稅(shui)(shui)人(ren)符合(he)下列(lie)條件之一(yi)的(de)(de)，要(yao)(yao)自行(xing)進行(xing)土地(di)增值稅(shui)(shui)的(de)(de)清算(suan)：（1）房(fang)地(di)產開發(fa)項目全部竣工、完(wan)成銷售的(de)(de)；（2）整體(ti)轉讓(rang)未竣工決算(suan)房(fang)地(di)產開發(fa)項目的(de)(de)；（3）直接(jie)轉讓(rang)土地(di)使用權的(de)(de)。

對符合以(yi)下條件(jian)之一的，主管稅(shui)(shui)務機關可要求(qiu)納稅(shui)(shui)人(ren)進(jin)行土地增(zeng)值稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)(suan)：（1）已竣工驗收(shou)的房地產開(kai)發項(xiang)目，已轉(zhuan)讓(rang)的房地產建筑面積(ji)占整(zheng)個項(xiang)目可售(shou)建筑面積(ji)的比(bi)例在85%以(yi)上(shang)，或該(gai)比(bi)例雖未超過85%，但(dan)剩余的可售(shou)建筑面積(ji)已經出(chu)租(zu)或自(zi)用的；（2）取得銷(xiao)售(shou)（預(yu)售(shou)）許可證滿三年仍(reng)未銷(xiao)售(shou)完畢(bi)的；（3）納稅(shui)(shui)人(ren)申請注銷(xiao)稅(shui)(shui)務登(deng)記(ji)(ji)但(dan)未辦(ban)理土地增(zeng)值稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)(suan)手續的（應(ying)在辦(ban)理注銷(xiao)登(deng)記(ji)(ji)前進(jin)行土地增(zeng)值稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)(suan)）；（4）省（自(zi)治區、直轄市、計劃(hua)單列市）稅(shui)(shui)務機關規(gui)定的其他(ta)情(qing)況(kuang)。

無論是自(zi)行清(qing)(qing)算(suan)還是要求清(qing)(qing)算(suan)，納(na)稅人(ren)應當在滿足(zu)條件之日(ri)起90日(ri)內或在收到(dao)(dao)清(qing)(qing)算(suan)通(tong)知(zhi)(zhi)之日(ri)起90日(ri)內到(dao)(dao)主管(guan)稅務(wu)機(ji)關(guan)辦(ban)(ban)理清(qing)(qing)算(suan)手(shou)續(xu)。主管(guan)稅務(wu)機(ji)關(guan)受理納(na)稅人(ren)清(qing)(qing)算(suan)資料后，應在一(yi)定(ding)期限內及時組織(zhi)清(qing)(qing)算(suan)審核(he)(he)。清(qing)(qing)算(suan)審核(he)(he)結束(shu)，稅務(wu)機(ji)關(guan)應當將審核(he)(he)結果書面(mian)通(tong)知(zhi)(zhi)納(na)稅人(ren)，并確定(ding)辦(ban)(ban)理補、退(tui)稅期限。

明確規定項目清算單位

以什么為清算單位是涉及稅收負擔大小的關鍵。如果將增值額較大的清算單位和較小的合并清算，則可以降低稅負；如果分開清算，則增值額較大的開發項目納稅多，總的納稅負擔會增加。稅法還規定，普通標準住宅增值額不超過20%的，可以享受免稅優惠，但要求分開核算，否則不能免稅。