中(zhong)國(guo)(guo)對住宅開(kai)征(zheng)(zheng)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)的(de)城市數(shu)量在(zai)(zai)未來3-5年(nian)會(hui)逐(zhu)漸增加，但實質會(hui)較(jiao)為(wei)溫和，以(yi)增量、非(fei)首套房(fang)(fang)征(zheng)(zheng)收(shou)為(wei)主，稅(shui)率(lv)設(she)定在(zai)(zai)1%左右，并有較(jiao)為(wei)寬(kuan)松的(de)減免(mian)條件(jian)。主要(yao)理由包括：1）房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)部(bu)門稅(shui)負已(yi)經很高(gao)。雖(sui)然我國(guo)(guo)在(zai)(zai)保有環節房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)除滬渝兩市外僅向(xiang)商業(ye)用房(fang)(fang)征(zheng)(zheng)收(shou)，且在(zai)(zai)全部(bu)稅(shui)收(shou)收(shou)入(ru)(ru)(ru)中(zhong)僅占(zhan)1.2%，但若(ruo)加上營業(ye)稅(shui)、土地增值稅(shui)、契稅(shui)等流轉環節稅(shui)收(shou)和土地出(chu)(chu)讓金(jin)收(shou)益(yi)，2011年(nian)我國(guo)(guo)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)相關財(cai)政收(shou)入(ru)(ru)(ru)在(zai)(zai)寬(kuan)口徑財(cai)政收(shou)入(ru)(ru)(ru)中(zhong)占(zhan)27.4%，在(zai)(zai)GDP中(zhong)占(zhan)6.3%，已(yi)經達到甚(shen)至超過歐美發(fa)達國(guo)(guo)家水平(ping)，進(jin)(jin)一(yi)步向(xiang)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)部(bu)門增加稅(shui)負的(de)空間不大(da)；2）短期內難(nan)以(yi)替(ti)(ti)代土地財(cai)政，地方政府推進(jin)(jin)動力不足。2011年(nian)全國(guo)(guo)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)收(shou)入(ru)(ru)(ru)僅1102億(yi)，而估(gu)計同期全國(guo)(guo)土地出(chu)(chu)讓純收(shou)益(yi)為(wei)1.4萬億(yi)，房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)在(zai)(zai)短中(zhong)期遠(yuan)不能對土地財(cai)政形(xing)成替(ti)(ti)代；3）執行(xing)層面(mian)征(zheng)(zheng)收(shou)難(nan)度較(jiao)大(da)。房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)作為(wei)居民主要(yao)配(pei)置(zhi)資產(chan)(chan)(chan)(chan)，在(zai)(zai)稅(shui)負偏重的(de)情況下，全面(mian)開(kai)征(zheng)(zheng)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)存在(zai)(zai)很大(da)的(de)執行(xing)難(nan)度。

　　但(dan)長(chang)期看房(fang)(fang)產(chan)稅存(cun)在替代土地財政的可(ke)能性。若房(fang)(fang)產(chan)稅覆(fu)蓋到全部存(cun)量房(fang)(fang)，可(ke)征收的房(fang)(fang)產(chan)稅上限約在1.3萬億，和近(jin)2年土地出讓(rang)純收益(yi)平均值基(ji)本(ben)相當(dang)。

　　但這一變(bian)化(hua)的(de)實現(xian)需(xu)要(yao)(yao)2個契機：1）土(tu)地(di)(di)財政難(nan)以為繼(ji)。隨著征地(di)(di)和拆遷成(cheng)本的(de)提(ti)高，以及土(tu)地(di)(di)資源的(de)日漸(jian)匱(kui)乏(fa)，土(tu)地(di)(di)財政模式(shi)終將難(nan)以為繼(ji)，地(di)(di)方政府(fu)通(tong)過房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)(shui)替對土(tu)地(di)(di)財政進(jin)行替代和補充的(de)積極性將逐漸(jian)增強，降低其(qi)對土(tu)地(di)(di)財政的(de)依賴。2）稅(shui)(shui)收(shou)結構(gou)改(gai)革。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產部門現(xian)有稅(shui)(shui)負已經(jing)較高，難(nan)以簡(jian)單在邊(bian)際加稅(shui)(shui)，因此房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)(shui)推廣要(yao)(yao)對現(xian)有重復征收(shou)的(de)稅(shui)(shui)種(zhong)（如營業稅(shui)(shui)與增值稅(shui)(shui)）進(jin)行調整(zheng)整(zheng)合，在提(ti)高保有環節的(de)房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)收(shou)的(de)同時，適度降低流轉環節其(qi)他稅(shui)(shui)收(shou)，從(cong)而實現(xian)稅(shui)(shui)收(shou)結構(gou)的(de)調整(zheng)。

　　國(guo)(guo)際(ji)經驗表明，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)并不(bu)(bu)能從(cong)(cong)根(gen)本(ben)上改變(bian)市場(chang)供(gong)求(qiu)關(guan)系(xi)，因此也(ye)并非(fei)降(jiang)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)利(li)器(qi)。從(cong)(cong)日(ri)韓經驗來看(kan)(kan)(kan)，通過房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)調控(kong)(kong)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)效果(guo)并不(bu)(bu)理想，韓國(guo)(guo)在1986-1989和2005年分(fen)別加強(qiang)了(le)(le)對物業稅(shui)(shui)(shui)征(zheng)收(shou)，但此后1-2年的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)漲幅反而從(cong)(cong)此前的(de)(de)(de)(de)(de)5%左右上升到(dao)了(le)(le)10-15%，而日(ri)本(ben)則因由于(yu)1973和1991兩次提高房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)后不(bu)(bu)久均因經濟(ji)危機(ji)導致資(zi)產(chan)(chan)價(jia)(jia)(jia)格崩潰，效果(guo)難(nan)以(yi)觀察(cha)。從(cong)(cong)上海和重慶試點(dian)來看(kan)(kan)(kan)，高端物業在成交量中(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)占(zhan)比基本(ben)沒有(you)變(bian)化，僅上海180平米以(yi)上住宅銷售(shou)占(zhan)比從(cong)(cong)11.8%下(xia)降(jiang)到(dao)10.6%，但3個月(yue)以(yi)后即恢復如常(chang)。房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)調控(kong)(kong)作用不(bu)(bu)明顯(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)主要原因是(shi)：1）短期看(kan)(kan)(kan)，由于(yu)地方(fang)政府(fu)(fu)對房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)保護(hu)以(yi)及(ji)在執行層面推進的(de)(de)(de)(de)(de)困(kun)難(nan)，使地方(fang)政府(fu)(fu)往(wang)(wang)往(wang)(wang)缺乏大量征(zheng)收(shou)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)動力(li)，從(cong)(cong)而往(wang)(wang)往(wang)(wang)有(you)意降(jiang)低評估價(jia)(jia)(jia)，并設置較寬的(de)(de)(de)(de)(de)免稅(shui)(shui)(shui)范圍，降(jiang)低了(le)(le)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)實際(ji)稅(shui)(shui)(shui)負(fu)；2）長期看(kan)(kan)(kan)，決定(ding)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)核心因素在于(yu)供(gong)需，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)征(zheng)收(shou)并不(bu)(bu)能從(cong)(cong)根(gen)本(ben)上改變(bian)一(yi)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)供(gong)求(qiu)關(guan)系(xi)，自然(ran)也(ye)就不(bu)(bu)能真(zhen)正起到(dao)調控(kong)(kong)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)作用。

　　投資建議：推(tui)薦產(chan)(chan)品以定(ding)位剛(gang)需自(zi)住(zhu)(zhu)(zhu)為主(zhu)的優質公司。根(gen)據我們分析的房產(chan)(chan)稅推(tui)進方式，戶型(xing)較小、針對(dui)(dui)自(zi)住(zhu)(zhu)(zhu)的產(chan)(chan)品受影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)較小，可能在(zai)現有(you)試點(dian)中成(cheng)為免(mian)稅對(dui)(dui)象。高(gao)端(duan)物(wu)業將被征稅，在(zai)短(duan)期成(cheng)交量也會受到一(yi)定(ding)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)，相(xiang)應的公司還會受到心(xin)理沖擊的影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)，需要適當回避。因此(ci)我們繼續推(tui)薦產(chan)(chan)品定(ding)位剛(gang)需自(zi)住(zhu)(zhu)(zhu)為主(zhu)的優質公司，如萬科(ke)A、保(bao)利地產(chan)(chan)、華夏(xia)幸福、金科(ke)股(gu)份、榮盛發展等。