中國證券(quan)報記者近日調(diao)查發現，在二(er)手(shou)房交(jiao)易(yi)中，拆分交(jiao)易(yi)價(jia)格(ge)以(yi)做低(di)房屋的網簽價(jia)格(ge)，進(jin)而壓低(di)交(jiao)易(yi)差價(jia)，已成為(wei)當前交(jiao)易(yi)雙方應對(dui)政策的主(zhu)要手(shou)段(duan)，屢試(shi)不爽。此外，為(wei)了促成交(jiao)易(yi)，一(yi)些房主(zhu)甚至采(cai)用“假(jia)離婚”的方式(shi)，將二(er)手(shou)房變成免(mian)(mian)稅房源出(chu)售(shou)。業內人士認為(wei)，在一(yi)片爭議聲(sheng)中，政策條款(kuan)的邊際效應正在逐步遞(di)減。為(wei)避(bi)免(mian)(mian)調(diao)控落空，既應加大執行(xing)力度，也面需結合實際情況對(dui)調(diao)控政策細節進(jin)行(xing)調(diao)整(zheng)。

　　價格拆分大行其道

　　談及最近剛(gang)在北京(jing)買(mai)到的一(yi)套二手房，小劉又郁(yu)悶又慶(qing)幸(xing)(xing)。郁(yu)悶的是買(mai)了一(yi)套“含稅房”，慶(qing)幸(xing)(xing)的是通過(guo)“合(he)理”方(fang)式減(jian)少了這套房屋的個稅。

　　小(xiao)劉所(suo)買(mai)的(de)這(zhe)套房(fang)(fang)(fang)位于(yu)(yu)北京(jing)市豐臺區劉家(jia)窯，是一套面積64平方米(mi)的(de)小(xiao)兩居。購房(fang)(fang)(fang)合同顯示，交易(yi)總價為210萬(wan)元。問題(ti)在于(yu)(yu)稅(shui)費(fei)。這(zhe)套房(fang)(fang)(fang)子雖屬較(jiao)老(lao)的(de)社區，但業主持有房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)時間不滿五年且為非唯一住房(fang)(fang)(fang)。這(zhe)意味(wei)著，這(zhe)筆交易(yi)將(jiang)產生相當于(yu)(yu)差價20%的(de)個人(ren)所(suo)得稅(shui)。按(an)照115萬(wan)元的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)原(yuan)值(zhi)計算(suan)，個人(ren)所(suo)得稅(shui)達19萬(wan)元。再(zai)算(suan)上契稅(shui)、營業稅(shui)、中介費(fei)等，交易(yi)成(cheng)本將(jiang)達25萬(wan)元。

　　在供不應(ying)(ying)求的(de)北京樓市(shi)，房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)易(yi)的(de)所有(you)稅費成本均(jun)(jun)轉嫁給買方。為(wei)了促(cu)成這筆交(jiao)(jiao)易(yi)，中(zhong)介(jie)機構提(ti)出了一個(ge)(ge)(ge)價格(ge)拆分的(de)方案：將交(jiao)(jiao)易(yi)價分為(wei)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)成交(jiao)(jiao)價格(ge)和(he)附加價格(ge)兩(liang)個(ge)(ge)(ge)部分，前者作(zuo)為(wei)網簽的(de)報價，也是(shi)計算交(jiao)(jiao)易(yi)差額和(he)個(ge)(ge)(ge)稅的(de)標準；后者主(zhu)要包括家(jia)具、家(jia)電、裝飾裝修及配套(tao)設(she)施設(she)備(bei)等的(de)作(zuo)價。上述兩(liang)個(ge)(ge)(ge)部分均(jun)(jun)在購房(fang)(fang)(fang)合(he)同中(zhong)體現，從而實現其“合(he)法性”。在具體操(cao)作(zuo)中(zhong)，只要把后者的(de)價格(ge)做(zuo)高，前述房(fang)(fang)(fang)屋(wu)成交(jiao)(jiao)價便相應(ying)(ying)降低(di)，與(yu)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)原值(zhi)之間的(de)差額就會縮小，房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)易(yi)所需繳納的(de)個(ge)(ge)(ge)稅進而減少。

　　小劉向中(zhong)國(guo)證券(quan)報記(ji)者(zhe)出具(ju)的(de)(de)購房(fang)(fang)合同顯(xian)示(shi)，這套房(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)家具(ju)、家電、裝飾裝修及配套設施設備的(de)(de)價格(ge)被(bei)做成(cheng)31萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，房(fang)(fang)屋(wu)則以179萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)的(de)(de)價格(ge)完成(cheng)網簽。與房(fang)(fang)屋(wu)原(yuan)值相(xiang)比，差價僅為49萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，應繳納(na)的(de)(de)個(ge)稅不(bu)到10萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)。中(zhong)國(guo)證券(quan)報記(ji)者(zhe)調(diao)研發現，在當前的(de)(de)北京(jing)二手(shou)房(fang)(fang)市場，這種拆分價格(ge)的(de)(de)方法被(bei)廣泛采用。

　　監管力度有待加強

　　對(dui)于做低交易價(jia)格的現(xian)象，相關部門曾(ceng)出臺措施，但房地產(chan)中介的反饋(kui)是(shi)，只要(yao)操作得宜，拆分價(jia)格都能過關。

　　北(bei)京(jing)市4月初調(diao)整各區縣二手(shou)房交易(yi)(yi)的(de)最低計(ji)稅(shui)(shui)(shui)價(jia)格(ge)(ge)，實際交易(yi)(yi)中的(de)網簽價(jia)格(ge)(ge)不(bu)得低于(yu)該(gai)價(jia)格(ge)(ge)，但調(diao)整后的(de)最低計(ji)稅(shui)(shui)(shui)價(jia)格(ge)(ge)究竟應在(zai)(zai)什么水平(ping)，按照慣例并未公(gong)開。多家(jia)房地(di)產經紀(ji)機(ji)構的(de)業(ye)務員表示，在(zai)(zai)拆分(fen)二手(shou)房價(jia)格(ge)(ge)時，通常(chang)會(hui)將家(jia)具、家(jia)電和(he)裝修等部分(fen)的(de)價(jia)格(ge)(ge)做到相當于(yu)業(ye)主報價(jia)15%-20%的(de)水平(ping)，往(wang)往(wang)不(bu)會(hui)觸(chu)及最低計(ji)稅(shui)(shui)(shui)價(jia)格(ge)(ge)“紅(hong)線”。

　　值得(de)注意的(de)(de)是，按照國稅總局2006年(nian)發(fa)布的(de)(de)《關(guan)(guan)于個(ge)人(ren)(ren)住房(fang)轉(zhuan)讓所得(de)征收個(ge)人(ren)(ren)所得(de)稅有(you)關(guan)(guan)問題(ti)的(de)(de)通知》，作為二手房(fang)交易(yi)中免稅部分的(de)(de)裝修費(fei)用，最(zui)多不得(de)超過(guo)房(fang)屋原值的(de)(de)15%。然(ran)而(er)，在(zai)小劉的(de)(de)交易(yi)中，房(fang)屋裝修費(fei)用已經(jing)達到房(fang)屋原值的(de)(de)23.8%。

　　中(zhong)國(guo)證券(quan)報記者從(cong)多家房地產(chan)中(zhong)介工作人員獲悉，在(zai)他們(men)成(cheng)功操作的案例中(zhong)，裝(zhuang)修費(fei)用占比遠(yuan)遠(yuan)超(chao)過政府文件規定的水平，部分(fen)高(gao)端(duan)房屋的裝(zhuang)修費(fei)用甚至接近成(cheng)交價格的50%。

　　同樣，避稅的(de)(de)另(ling)一(yi)(yi)(yi)招是(shi)假離(li)婚(hun)。在北京某大型房(fang)(fang)產中介青(qing)年(nian)路店，一(yi)(yi)(yi)位(wei)經(jing)紀人(ren)講述了一(yi)(yi)(yi)則案例：一(yi)(yi)(yi)位(wei)名下擁有兩(liang)套(tao)房(fang)(fang)產的(de)(de)丈夫欲將其(qi)中的(de)(de)一(yi)(yi)(yi)套(tao)賣出(chu)，這(zhe)兩(liang)套(tao)房(fang)(fang)屋的(de)(de)持有時間(jian)雖(sui)已滿五年(nian)，但由(you)于是(shi)家庭(ting)非(fei)唯(wei)一(yi)(yi)(yi)住房(fang)(fang)，無(wu)法(fa)規避個稅，長時間(jian)無(wu)人(ren)問津。為(wei)此，丈夫先(xian)將其(qi)中一(yi)(yi)(yi)套(tao)房(fang)(fang)產通過(guo)“贈予”方式過(guo)戶到(dao)妻子名下，然后(hou)兩(liang)人(ren)辦理(li)(li)離(li)婚(hun)。如此一(yi)(yi)(yi)來，這(zhe)套(tao)房(fang)(fang)源成(cheng)為(wei)“滿五年(nian)、唯(wei)一(yi)(yi)(yi)”的(de)(de)免稅房(fang)(fang)源，很快(kuai)受到(dao)購房(fang)(fang)者青(qing)睞并成(cheng)功售(shou)出(chu)。兩(liang)人(ren)計劃待(dai)辦理(li)(li)完相關手續后(hou)復婚(hun)。

　　該(gai)經紀人表示，在他所在門(men)店的(de)免稅(shui)(shui)(shui)房源(yuan)中(zhong)，相當一部分屬于假(jia)離婚，這種做法(fa)屢試不爽。業內人士分析，二手(shou)房交易中(zhong)高(gao)昂(ang)的(de)個(ge)稅(shui)(shui)(shui)成本導致買(mai)賣雙方(fang)千方(fang)百計鉆政(zheng)策(ce)漏洞(dong)，而在實際執行中(zhong)，調控政(zheng)策(ce)的(de)效(xiao)果大打折扣。在二手(shou)房個(ge)稅(shui)(shui)(shui)新政(zheng)出(chu)臺一個(ge)半月后，其邊(bian)際效(xiao)應(ying)已開(kai)始出(chu)現(xian)遞減。

　　市場回升苗頭隱現

　　二手房個稅新政出(chu)臺后，各地(di)二手房成交量萎縮，市(shi)場(chang)交易達(da)到冰點(dian)。

　　據(ju)(ju)北京(jing)市住建委數(shu)據(ju)(ju)，4月1日至5月13日，北京(jing)二(er)手住宅(zhai)網簽量為(wei)6973套(tao)，同比下滑49.8%。根據(ju)(ju)鏈家地產(chan)統計，同期北京(jing)二(er)手住宅(zhai)成交均(jun)價為(wei)26540元/平(ping)方米，與政策(ce)出臺(tai)前大致持平(ping)，但同比上漲30.1%。

　　值得注意的(de)是，隨著市場對(dui)調(diao)控(kong)政策的(de)逐漸消(xiao)化(hua)，近期二(er)手房市場出現升溫苗頭。據中國(guo)證券報記者調(diao)研，不少房地產中介機(ji)構負責(ze)人(ren)表(biao)示，近期門店的(de)成交量(liang)(liang)普遍(bian)有所(suo)回升，大致上升到調(diao)控(kong)政策出臺(tai)前1/3的(de)水平。考慮到調(diao)控(kong)政策出臺(tai)前的(de)交易(yi)量(liang)(liang)帶有非理性虛高成分，如(ru)今市場的(de)恢復速(su)度可(ke)謂超出預(yu)期。

　　分析人士表示，在經過了政策(ce)恐慌階段(duan)后，市場(chang)(chang)正(zheng)在逐(zhu)步自我修復。從(cong)避稅(shui)手段(duan)多樣、房源以免稅(shui)房為主流不難(nan)看出(chu)，二手房個(ge)稅(shui)政策(ce)的效果正(zheng)在被消解，未來市場(chang)(chang)交易量(liang)回(hui)升將(jiang)是大趨勢。

　　有觀點(dian)認為(wei)，為(wei)避(bi)免調控(kong)政策(ce)落空，除強化(hua)執行環節外(wai)，也需及時調整(zheng)個別不合理條款，防止對政策(ce)對市場(chang)構成(cheng)傷害。

　　二手房(fang)交易中高昂(ang)的個(ge)稅成本導(dao)致買賣(mai)雙方千方百計鉆政策漏洞。 新華(hua)社記(ji)者 羅曉光 攝