在經歷了三(san)月(yue)份的瘋狂之后，北京二手房市場自(zi)4月(yue)份以(yi)來因征收20%個稅已陷入冰凍狀態(tai)。

　　中(zhong)國(guo)證券報記者(zhe)通過實(shi)地調查了(le)解到(dao)，雖然北京市地稅局發布的(de)(de)有關20%個稅的(de)(de)征收規定，但從(cong)(cong)部分中(zhong)介的(de)(de)成交案(an)(an)例來看(kan)，各區縣出(chu)現了(le)征收標準(zhun)不(bu)一的(de)(de)案(an)(an)例。該交多(duo)少(shao)稅，買(mai)(mai)賣(mai)雙方心里(li)沒底，成交意愿(yuan)急(ji)劇下降。為降低稅負，買(mai)(mai)賣(mai)雙方之間的(de)(de)“陰(yin)陽合同”盛行；而且從(cong)(cong)一些成交案(an)(an)例來看(kan)，90%的(de)(de)賣(mai)房者(zhe)將個稅轉嫁到(dao)買(mai)(mai)房者(zhe)身上。

　　稅負轉嫁買方

　　從鏈家地(di)產各(ge)區(qu)縣的部分(fen)門(men)店成(cheng)交(jiao)案(an)例來看，出(chu)現了同類型房屋個稅(shui)征(zheng)收標準(zhun)不(bu)一的案(an)例，導(dao)致買(mai)賣(mai)雙方(fang)無所適(shi)從。特別是一些未經過住建(jian)委網簽(qian)系統的商品房和已購公房、經適(shi)房的業主，心里對該(gai)交(jiao)多少稅(shui)依然(ran)沒底(di)，這直接導(dao)致市場成(cheng)交(jiao)意愿急劇下(xia)降。

　　北京住(zhu)建委的(de)(de)網簽(qian)(qian)數據顯示，4月份，北京二手房(fang)住(zhu)宅(zhai)網簽(qian)(qian)套數合計僅僅5212套，環比(bi)3月份下調了88.1%。最新的(de)(de)5月第一周(zhou)，二手住(zhu)宅(zhai)網簽(qian)(qian)量為517套，環比(bi)下降78.6%，僅為去年(nian)(nian)同期的(de)(de)三分(fen)之一。而且(qie)，現(xian)在二手房(fang)市場超過(guo)70%的(de)(de)交(jiao)易都是(shi)滿五年(nian)(nian)唯(wei)一房(fang)源，涉及個稅(shui)的(de)(de)房(fang)源已經(jing)少有(you)人(ren)問津。

　　“在(zai)3月份，我們店里(li)的每個經紀(ji)人(ren)每周都能賣出去兩三套(tao)房子，但4月份，我們店5個人(ren)在(zai)一(yi)個月的時間里(li)總共才賣出去4套(tao)，而(er)且3套(tao)都是滿五年唯一(yi)的免稅房。”一(yi)家位于北(bei)京朝陽(yang)區酒仙橋附近(jin)的鏈(lian)家地產門店經紀(ji)人(ren)張建(jian)新(xin)（化(hua)名）感嘆(tan)個稅政(zheng)策對市場的影(ying)響(xiang)。

　　在(zai)價(jia)格(ge)方(fang)面，根據鏈家地產市場(chang)研究部(bu)統計，4月(yue)(yue)北京二手房均價(jia)為每平(ping)方(fang)米27820元，與3月(yue)(yue)份(fen)持平(ping)。但5月(yue)(yue)第一周，二手住宅成交均價(jia)為26554元/平(ping)方(fang)米，環比上(shang)周上(shang)漲1%。“滿五(wu)年唯一的(de)(de)免稅(shui)房價(jia)格(ge)比3月(yue)(yue)份(fen)至少都提(ti)高了10%，但依然緊俏，客戶搶著買；而有(you)個稅(shui)的(de)(de)房子(zi)(zi)，90%的(de)(de)業(ye)主(zhu)(zhu)都把稅(shui)轉(zhuan)嫁給了買房者(zhe)，而且價(jia)格(ge)也(ye)沒怎么降，頂多(duo)是讓(rang)一點稅(shui)。”張建新表示，雖然有(you)個稅(shui)的(de)(de)房子(zi)(zi)現在(zai)不好賣，但“誰(shui)買房子(zi)(zi)誰(shui)掏稅(shui)”仍是市場(chang)主(zhu)(zhu)流(liu)。

　　為增加成(cheng)交量，幫(bang)(bang)賣(mai)房(fang)者(zhe)減少(shao)納稅(shui)(shui)額，中介開始鼓(gu)勵賣(mai)房(fang)者(zhe)做(zuo)“陰(yin)陽合(he)同(tong)”。鏈家(jia)地(di)產多(duo)家(jia)門店的(de)經紀人告(gao)訴記(ji)者(zhe)，不少(shao)賣(mai)房(fang)者(zhe)擔心20%的(de)個(ge)稅(shui)(shui)過重(zhong)，非(fei)常愿意做(zuo)“陰(yin)陽合(he)同(tong)”。據(ju)張建新介紹，北(bei)京市(shi)對二手房(fang)的(de)成(cheng)交有最低指導(dao)價(jia)(jia)，中介可以幫(bang)(bang)客(ke)戶(hu)按最低價(jia)(jia)報(bao)(bao)個(ge)稅(shui)(shui)。“三環(huan)(huan)(huan)(huan)至四(si)環(huan)(huan)(huan)(huan)之間的(de)房(fang)子，最低成(cheng)交價(jia)(jia)在18000元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)左右，四(si)環(huan)(huan)(huan)(huan)到五環(huan)(huan)(huan)(huan)之間的(de)約16000元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)。我們幫(bang)(bang)客(ke)戶(hu)去過戶(hu)的(de)時候(hou)，可以最低價(jia)(jia)成(cheng)交，這樣個(ge)稅(shui)(shui)就少(shao)很多(duo)。比如(ru)，酒仙橋附近(jin)80平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)的(de)房(fang)子，市(shi)場(chang)報(bao)(bao)價(jia)(jia)約200萬元，但(dan)做(zuo)成(cheng)16000元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)的(de)成(cheng)交價(jia)(jia)，總價(jia)(jia)才128萬元。”張建新透露(lu)。

　　觀望成主流情緒

　　“如果真(zhen)按20%執行的(de)(de)話(hua)，我(wo)的(de)(de)房(fang)子就不(bu)賣了(le)，大不(bu)了(le)先出租。”一位(wei)擁有(you)3套房(fang)的(de)(de)賈先生對個稅政(zheng)策(ce)顯得憤憤不(bu)平。最(zui)近一個多月來，像賈先生這樣(yang)的(de)(de)人越來越多。

　　海德房地產公司(si)負責(ze)人表示，北京(jing)是“國五條”執行細則(ze)中唯一一個嚴(yan)格執行20%個稅的(de)城(cheng)市，北京(jing)購房人稅負承受力接近(jin)極(ji)限，也導致觀望成為當前(qian)二(er)手住(zhu)宅市場的(de)主(zhu)流情(qing)緒。而在北京(jing)二(er)環外的(de)一家(jia)中介公司(si)的(de)公司(si)經理(li)告訴記者，她(ta)認(ren)為，政策效應(ying)最多持續兩三個月(yue)，想要買房，最好再等(deng)一等(deng)。

　　“個稅政策導致市(shi)場(chang)(chang)成交(jiao)(jiao)量(liang)持續萎縮，市(shi)場(chang)(chang)整體交(jiao)(jiao)易(yi)難度也在不(bu)斷上升，不(bu)利(li)于緩解供需矛盾和穩定房(fang)(fang)價。”鏈(lian)家地產市(shi)場(chang)(chang)研(yan)究部張旭認(ren)為(wei)。另(ling)據(ju)業(ye)內人士分析，北京二手房(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)低(di)迷期或(huo)將持續半年。

　　而且，要按照北(bei)京(jing)市地(di)稅(shui)局發布的(de)(de)《公告》中的(de)(de)規定執行的(de)(de)話，各(ge)區縣(xian)(xian)稅(shui)務(wu)部門必須增(zeng)加(jia)人力、物(wu)力，來逐(zhu)一(yi)核查各(ge)種類型房屋的(de)(de)購房合同(tong)、裝修款、貸(dai)款利(li)息、各(ge)種合理的(de)(de)費(fei)用支(zhi)出等。各(ge)區縣(xian)(xian)稅(shui)務(wu)部門增(zeng)加(jia)成本的(de)(de)意愿并不強。

　　值(zhi)得注意的(de)是，執行20%的(de)個稅與穩定房(fang)(fang)價(jia)沒有必然(ran)聯系。據(ju)媒體報道，廣東(dong)東(dong)莞（樓盤）自(zi)2007年(nian)就已執行該個稅政策，但5年(nian)過(guo)去，東(dong)莞二(er)手(shou)房(fang)(fang)成交量(liang)和價(jia)格均呈上漲趨(qu)勢。東(dong)莞中原(yuan)地產提供(gong)的(de)數據(ju)顯示，2007年(nian)住房(fang)(fang)均價(jia)為2202元/平方米(mi)，到2012年(nian)，均價(jia)已達(da)3542元/平方米(mi)，累計漲幅超過(guo)60%。2012年(nian)，東(dong)莞全市二(er)手(shou)房(fang)(fang)成交35507套，相(xiang)比2007年(nian)的(de)14058套增(zeng)加153%。