5月1日晚8點，北京(jing)北四環(huan)外凱旋城小區東側的(de)一家地產中介(jie)門(men)店依然燈火(huo)通明，正對門(men)口的(de)三臺電腦前整整齊齊地坐滿了(le)經(jing)紀(ji)人(ren)。

　　“姐(jie)，剛才給(gei)您的(de)郵箱發了三套房(fang)源的(de)戶型圖和實(shi)拍照片，您看(kan)(kan)看(kan)(kan)如果(guo)有中(zhong)意(yi)的(de)明(ming)天就能給(gei)您安排看(kan)(kan)房(fang)。”門店內，經紀人(ren)小張手(shou)持電話還在和一個客戶溝(gou)通，但得到的(de)卻是對方再等等看(kan)(kan)的(de)答復。

　　“個稅的問題您可以(yi)放寬心，現(xian)在有好幾種方式(shi)可以(yi)抵扣(kou)。”為了繼續說服客戶，小張(zhang)悄(qiao)悄(qiao)說道(dao)。

　　改善需求離場

　　近期迅速進入冰凍期的北京二手房市場，讓中介經紀人不得不更加賣力地工(gong)作。

　　“3月份，我(wo)們幾乎(hu)每(mei)天都要忙到深夜，但是最近，我(wo)們每(mei)天能(neng)帶一組客戶看房就算不錯了(le)，能(neng)成功簽約的更是少之又少。”鏈家(jia)地產小營北(bei)路店(dian)經(jing)(jing)紀人小沈對《第一財(cai)經(jing)(jing)日(ri)報》記者(zhe)表(biao)示。

　　來自北京市住建委(wei)的官方數據證實了小沈的說法。

　　我愛我家(jia)根據北(bei)京(jing)住建委(wei)公示的網(wang)(wang)(wang)(wang)簽(qian)數據統計，2013年(nian)4月(yue)份北(bei)京(jing)全市(shi)二(er)手住宅(zhai)(zhai)網(wang)(wang)(wang)(wang)簽(qian)總量(liang)僅為5212套，環比3月(yue)份的網(wang)(wang)(wang)(wang)簽(qian)量(liang)大幅下跌(die)了88%，與去年(nian)同期的網(wang)(wang)(wang)(wang)簽(qian)量(liang)相比下跌(die)了47.8%。這(zhe)一(yi)二(er)手住宅(zhai)(zhai)網(wang)(wang)(wang)(wang)簽(qian)量(liang)創下了近15個月(yue)來(lai)(lai)新低(di)，亦(yi)是2009年(nian)以(yi)來(lai)(lai)的第二(er)低(di)點。

　　北京中(zhong)原的一(yi)項統計(ji)更是(shi)說明，部(bu)分改(gai)善性需求正逐漸離場。

　　中原地產研(yan)究部統(tong)計數據顯示(shi)：4月份二(er)手房合計簽(qian)約465885平方(fang)米，套均(jun)面積(ji)為89.4平方(fang)米。相比1~3月的91.2平方(fang)米、92.8平方(fang)米和94.8平方(fang)米均(jun)出現(xian)了明顯下調。

　　“在限購、限貸的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)(chang)基礎下，樓市(shi)的(de)(de)(de)主要(yao)需求(qiu)是自(zi)住的(de)(de)(de)剛(gang)性(xing)需求(qiu)與(yu)改(gai)(gai)善(shan)需求(qiu)，調控如果(guo)要(yao)想房價停(ting)漲，只能抑(yi)制帶(dai)有一定程度投資需求(qiu)的(de)(de)(de)改(gai)(gai)善(shan)性(xing)需求(qiu)。”中原地產市(shi)場(chang)(chang)(chang)總監張大偉(wei)稱，目前北(bei)京二手房市(shi)場(chang)(chang)(chang)還愿(yuan)意入(ru)市(shi)的(de)(de)(de)僅為少(shao)部(bu)分(fen)剛(gang)需，改(gai)(gai)善(shan)性(xing)需求(qiu)則(ze)是本輪調控中受政策影響最大的(de)(de)(de)群(qun)體。“正是改(gai)(gai)善(shan)需求(qiu)的(de)(de)(de)部(bu)分(fen)離(li)場(chang)(chang)(chang)，造成(cheng)了4月(yue)成(cheng)交套均面積明顯下降。”

 　　對于增量(liang)有限的剛性需求，改善性需求顯然(ran)是自去年(nian)年(nian)末以(yi)來(lai)帶動(dong)新(xin)一輪成(cheng)交(jiao)量(liang)及房價上漲的最強勁動(dong)力(li)。

　　稅費悄然降低

　　種(zhong)(zhong)種(zhong)(zhong)跡(ji)象表明，無(wu)論是(shi)地方還是(shi)夾(jia)縫中求生存的(de)中介機構(gou)，都開始(shi)通過各種(zhong)(zhong)途徑降(jiang)低交易稅費，力圖挽回這部分市場需求。

　　有鏈家、我愛我家、中(zhong)原、麥田等不同中(zhong)介機構的(de)(de)(de)(de)經紀(ji)人均對本報記者表示，按照北京二手房交(jiao)易中(zhong)的(de)(de)(de)(de)慣行(xing)辦(ban)法(fa)，買賣雙方(fang)簽訂的(de)(de)(de)(de)合(he)約價(jia)(jia)格(ge)為實際的(de)(de)(de)(de)成交(jiao)價(jia)(jia)格(ge)，而在住建委進行(xing)網(wang)上簽約時則會以(yi)(yi)官(guan)方(fang)的(de)(de)(de)(de)區(qu)域(yu)最(zui)低(di)指導(dao)價(jia)(jia)為準確定網(wang)簽價(jia)(jia)格(ge)。由(you)于(yu)最(zui)終(zhong)的(de)(de)(de)(de)稅(shui)費(fei)繳納以(yi)(yi)網(wang)簽價(jia)(jia)格(ge)為基(ji)數，因此采用(yong)這種“陰陽合(he)同”的(de)(de)(de)(de)辦(ban)法(fa)可以(yi)(yi)最(zui)終(zhong)實現(xian)少繳稅(shui)的(de)(de)(de)(de)目(mu)的(de)(de)(de)(de)。

　　以(yi)北京市海淀區中關村區域一(yi)套40平(ping)方(fang)米的(de)一(yi)居室為例，目前市場價格普遍為50000元(yuan)/平(ping)方(fang)米左右，總(zong)價約200萬(wan)元(yuan)。而該地區的(de)過(guo)戶最(zui)低指導價為25000元(yuan)/平(ping)方(fang)米，總(zong)價僅為100萬(wan)元(yuan)。

　　不僅(jin)繳(jiao)稅(shui)基數可以有(you)所(suo)降(jiang)低(di)，按照國五條北京細則(ze)必須嚴(yan)格執(zhi)行的(de)20%個人(ren)所(suo)得稅(shui)也可以通過種種方式進行抵(di)扣(kou)。

　　“按照北京市的(de)相關規定，銀行利(li)息(xi)、裝修費、本次交易(yi)(yi)營業稅(shui)、上(shang)次交易(yi)(yi)的(de)契(qi)稅(shui)等都可(ke)以折抵(di)購房差額20%的(de)個稅(shui)。”21世(shi)紀不(bu)動產分析師張磊如是說。

　　以21世(shi)紀不(bu)動產(chan)最(zui)近成交(jiao)的一套(tao)已滿五年(nian)但不(bu)屬家(jia)庭唯一住房的二手房為(wei)(wei)例(li)，按(an)照區域最(zui)低指導價(jia)，該房源(yuan)的網簽(qian)價(jia)格為(wei)(wei)100萬元(yuan)，原購(gou)買(mai)價(jia)格79萬元(yuan)，扣除銀行利息(xi)5.9萬元(yuan)、裝修費(fei)7.9萬元(yuan)、本次(ci)購(gou)房營業稅5.6萬元(yuan)、上次(ci)購(gou)房契稅1.2萬元(yuan)，最(zui)終的差額為(wei)(wei)4000元(yuan)，需要繳(jiao)納(na)(na)的個(ge)稅僅為(wei)(wei)800元(yuan)。而按(an)照以前全款1%的執行標準，此房需繳(jiao)納(na)(na)的個(ge)稅為(wei)(wei)1萬元(yuan)。

　　“盡管這(zhe)一案(an)例僅為個(ge)案(an)，不具(ju)有普遍(bian)意義，但目前(qian)差額(e)20%的(de)個(ge)稅(shui)在(zai)執(zhi)行層(ceng)面的(de)確可以通過種種方(fang)式進行抵扣，這(zhe)在(zai)原來(lai)二手房交(jiao)易的(de)稅(shui)費繳納過程(cheng)中(zhong)是從來(lai)沒(mei)有過的(de)。”一位(wei)不愿透(tou)露姓(xing)名的(de)業(ye)內人士(shi)表示。

　　于是，一個本該頗感蹊(xi)蹺的(de)市場現象頓時釋然：據我(wo)愛我(wo)家統(tong)計，在(zai)(zai)目(mu)前的(de)二手(shou)市場中，非“滿五年唯一住(zhu)宅(zhai)”本應因(yin)交易個稅提高而備(bei)受市場冷(leng)落，但在(zai)(zai)報(bao)(bao)價方面，除了急需賣(mai)房(fang)改善的(de)部(bu)分(fen)業主愿(yuan)意主動降(jiang)價外(wai)，大部(bu)分(fen)業主的(de)報(bao)(bao)價并未松動。此(ci)外(wai)，除了新(xin)增房(fang)源掛(gua)牌量與上月基(ji)本持(chi)平外(wai)，4月份北(bei)京二手(shou)住(zhu)宅(zhai)成交均價也(ye)仍然維持(chi)在(zai)(zai)2.6萬(wan)~2.7萬(wan)元(yuan)/平方米左右，與上月均價基(ji)本持(chi)平。

　　或許(xu)，市場的博弈仍在持續發(fa)酵中，尚未決出勝負。