甲公(gong)司(si)將自(zi)建(jian)自(zi)用的兩(liang)樓舊辦公(gong)樓按折舊后的凈(jing)值(zhi)500萬元（公(gong)允價值(zhi)1500萬元）加(jia)1000萬元現(xian)金，與某房(fang)地產商置換(huan)一幢(chuang)新辦公(gong)樓（公(gong)允價值(zhi)2500萬元），雙(shuang)方(fang)均已(yi)辦理(li)房(fang)地產過戶手續。現(xian)地稅(shui)局要求甲公(gong)司(si)繳(jiao)納營(ying)業稅(shui)。公(gong)司(si)咨詢的問(wen)題(ti)是(shi)，資產按賬面凈(jing)值(zhi)置換(huan)是(shi)否應(ying)繳(jiao)營(ying)業稅(shui)？

　　實際上(shang)，單位(wei)之間不動產(chan)的置換是一種非貨幣性交換行為(wei)，按照營業(ye)稅(shui)法規定(ding)，在(zai)稅(shui)收上(shang)就是相互銷售(shou)行為(wei)，雙(shuang)方都需(xu)要繳納營業(ye)稅(shui)及相關稅(shui)費。而(er)且，甲(jia)公司這(zhe)種置換行為(wei)，在(zai)計算營業(ye)稅(shui)計稅(shui)依(yi)據(ju)時，且不能減除資(zi)(zi)產(chan)賬面價值(zhi)(zhi)或資(zi)(zi)產(chan)原(yuan)值(zhi)(zhi)。

　　根(gen)據《財政部、國(guo)家稅務(wu)總局關于(yu)營(ying)業稅若干政策問(wen)題的(de)(de)(de)通知》（財稅〔2003〕16號）規定(ding)：單位和個(ge)人(ren)銷(xiao)售或(huo)(huo)轉讓其購置的(de)(de)(de)不動(dong)(dong)產(chan)或(huo)(huo)受讓的(de)(de)(de)土地使用權(quan)，以全部收(shou)入減(jian)去不動(dong)(dong)產(chan)或(huo)(huo)土地使用權(quan)的(de)(de)(de)購置或(huo)(huo)受讓原(yuan)價(jia)后(hou)的(de)(de)(de)余額為營(ying)業額。單位和個(ge)人(ren)銷(xiao)售或(huo)(huo)轉讓抵債所得(de)的(de)(de)(de)不動(dong)(dong)產(chan)、土地使用權(quan)的(de)(de)(de)，以全部收(shou)入減(jian)去抵債時(shi)該項(xiang)不動(dong)(dong)產(chan)或(huo)(huo)土地使用權(quan)作價(jia)后(hou)的(de)(de)(de)余額為營(ying)業額。

 　　上述文件(jian)規定銷售收(shou)入(ru)可以減去不(bu)動產原價，是指納稅人購置(zhi)的(de)不(bu)動產或土地(di)使用權，對于甲公司自(zi)己(ji)自(zi)建的(de)不(bu)動產，包括房地(di)產公司置(zhi)換的(de)自(zi)建開發產品，都(dou)不(bu)能減去原值金額，也不(bu)能單獨減去不(bu)動產中(zhong)的(de)土地(di)使用權購置(zhi)原價。

　　所以，甲公司需要繳(jiao)納營業稅為：1500×5%＝75（萬元(yuan)）；

　　房地產(chan)公司需要繳(jiao)納(na)營業(ye)稅為：2500×5%＝125（萬元）；

　　雙方合計(ji)繳納營業稅200萬元。

　　如果(guo)甲公司和(he)房地產(chan)開發公司不繳納營業稅的(de)話(hua)，只需要在資產(chan)置(zhi)換的(de)事先(xian)進行(xing)個簡單的(de)籌劃即(ji)可。

　　《財政部、國家稅(shui)務(wu)總局關(guan)于股權轉(zhuan)(zhuan)讓有關(guan)營(ying)(ying)業稅(shui)問題(ti)的通知》（財稅(shui)〔2002〕191號）就股權轉(zhuan)(zhuan)讓中涉及的無形(xing)資(zi)(zi)產、不(bu)(bu)動產轉(zhuan)(zhuan)讓如何征(zheng)收營(ying)(ying)業稅(shui)問題(ti)時(shi)，明確規(gui)定：以無形(xing)資(zi)(zi)產、不(bu)(bu)動產投資(zi)(zi)入股，與接受投資(zi)(zi)方利潤分配，共同(tong)承擔(dan)投資(zi)(zi)風險(xian)的行為，不(bu)(bu)征(zheng)收營(ying)(ying)業稅(shui)。對(dui)股權轉(zhuan)(zhuan)讓不(bu)(bu)征(zheng)收營(ying)(ying)業稅(shui)。

 　　根據上(shang)述(shu)文(wen)件(jian)，我們可以作這樣(yang)的假設：

　　首先，甲公(gong)(gong)司將房(fang)產作(zuo)價1500萬(wan)元，再(zai)加上(shang)1000萬(wan)元現金合計2500萬(wan)元，投資到房(fang)地(di)產公(gong)(gong)司，暫時(shi)成為房(fang)地(di)產公(gong)(gong)司的(de)(de)股(gu)(gu)東。房(fang)地(di)產公(gong)(gong)司辦理變更注冊登記(ji)后，隨即將2500萬(wan)元股(gu)(gu)權轉(zhuan)讓給房(fang)地(di)產公(gong)(gong)司的(de)(de)原股(gu)(gu)東。此過程可以順利(li)地(di)將自己(ji)的(de)(de)固定資產不動(dong)產轉(zhuan)移至房(fang)地(di)產公(gong)(gong)司，兩個環節都不需要(yao)繳(jiao)納(na)營業稅(shui)。

　　然后，房地產(chan)(chan)公(gong)司將自己的開發(fa)產(chan)(chan)品(pin)作(zuo)價(jia)2500萬元，投資到甲(jia)公(gong)司，也(ye)暫時成為甲(jia)公(gong)司的股東(dong)。甲(jia)公(gong)司辦理變更注冊登(deng)記(ji)后，房地產(chan)(chan)公(gong)司隨即(ji)也(ye)將2500萬元股權轉(zhuan)讓給甲(jia)公(gong)司的原股東(dong)。此過程也(ye)可(ke)以順利的將自己的開發(fa)房產(chan)(chan)轉(zhuan)移(yi)至甲(jia)公(gong)司，兩個環節也(ye)都不需要繳納營業稅。

　　通(tong)過(guo)(guo)以上(shang)簡(jian)單的(de)(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)籌劃，與(yu)原先(xian)(xian)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產的(de)(de)直接(jie)置換(huan)(huan)相(xiang)比(bi)，兩公(gong)司少繳營業(ye)稅(shui)200萬(wan)元(yuan)，同時(shi)也達(da)到了資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產置換(huan)(huan)的(de)(de)目(mu)的(de)(de)。不(bu)過(guo)(guo)，此(ci)過(guo)(guo)程比(bi)直接(jie)置換(huan)(huan)時(shi)間上(shang)要(yao)求相(xiang)對長一(yi)些，而且(qie)雙方不(bu)要(yao)同時(shi)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，避免后投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)以不(bu)動(dong)產投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)時(shi)，稅(shui)務上(shang)視同先(xian)(xian)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)是收回(hui)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，認為后投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)是以房產抵還先(xian)(xian)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)的(de)(de)股權收回(hui)，如此(ci)，可能造成后投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)繳納營業(ye)稅(shui)的(de)(de)不(bu)利(li)結果。