所(suo)謂委(wei)托(tuo)貸款，指由委(wei)托(tuo)人提供合(he)法來源的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)，委(wei)托(tuo)銀行根據委(wei)托(tuo)人確定(ding)的(de)(de)貸款對(dui)象(xiang)、用(yong)途、金(jin)(jin)額、期限、利率等代為(wei)(wei)發放、監督(du)使(shi)用(yong)并協助收回的(de)(de)貸款業務。委(wei)托(tuo)人包(bao)括政府部(bu)門、企事業單位及個人等。目(mu)(mu)前這種(zhong)融資(zi)方式(shi)被廣泛(fan)運用(yong)于房地(di)產開(kai)發企業。因(yin)為(wei)(wei)大型的(de)(de)房地(di)產開(kai)發企業一(yi)般(ban)都設有若干個項(xiang)目(mu)(mu)公司(si)，如果項(xiang)目(mu)(mu)公司(si)因(yin)開(kai)發進(jin)度、銷售(shou)進(jin)度不一(yi)，會(hui)造成(cheng)項(xiang)目(mu)(mu)公司(si)之(zhi)間資(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)不平衡，通常(chang)表現為(wei)(wei)已進(jin)入預售(shou)階段(duan)的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)公司(si)資(zi)金(jin)(jin)充裕(yu)、閑置；而(er)尚處(chu)在征(zheng)地(di)、前期開(kai)發的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)公司(si)因(yin)投入資(zi)本有限，導致開(kai)發資(zi)金(jin)(jin)捉襟見肘(zhou)，甚至無米下鍋。為(wei)(wei)此，部(bu)分房地(di)產開(kai)發企業對(dui)集(ji)團(tuan)下屬(shu)的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)公司(si)的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)進(jin)行統一(yi)調(diao)配使(shi)用(yong)，以提高整個集(ji)團(tuan)的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)使(shi)用(yong)效率，而(er)委(wei)托(tuo)貸款即為(wei)(wei)其(qi)中通常(chang)使(shi)用(yong)的(de)(de)方式(shi)之(zhi)一(yi)。

　　委(wei)托貸款業務(wu)涉(she)及的(de)主要稅種

　　1.營業(ye)稅(shui)由承辦委(wei)托貸款業(ye)務(wu)的金融(rong)企業(ye)扣繳，扣繳義務(wu)發(fa)生(sheng)時間，為受(shou)托發(fa)放貸款的金融(rong)機構(gou)代(dai)委(wei)托人收訖貸款利(li)息的當天(tian)。營業(ye)稅(shui)稅(shui)率為5%.

　　2.城市建設(she)維護(hu)稅及(ji)教育費附(fu)加

　　按(an)應(ying)繳納營業(ye)稅的稅額及適(shi)用稅率(lv)、征收率(lv)計算繳納。

　　3.印花稅雙(shuang)方(fang)簽訂的借款(kuan)合同，按借款(kuan)金(jin)額萬分之零(ling)點五計算繳(jiao)納。

　　4.企業所(suo)得(de)稅(shui)借(jie)出方取得(de)的(de)利息(xi)收入(ru)為企業所(suo)得(de)稅(shui)的(de)收入(ru)總額組成部分(fen)，按規(gui)定繳納企業所(suo)得(de)稅(shui)；借(jie)入(ru)方支(zhi)付的(de)利息(xi)，符合規(gui)定的(de)條件可(ke)在企業所(suo)得(de)稅(shui)前(qian)扣除。

　　5.土地增值(zhi)稅借入方計(ji)入財(cai)務(wu)費用中(zhong)的利息支出(chu)，凡(fan)能(neng)夠(gou)按轉讓房地產項目計(ji)算分(fen)攤并提供(gong)金融機構(gou)證明的，允許據實(shi)扣除。委托貸款業(ye)務(wu)納稅風險分(fen)析

　　1.營(ying)業稅(shui)(shui)根據《中華人民共和國營(ying)業稅(shui)(shui)暫(zan)行(xing)(xing)條(tiao)例(li)實施細則》（財法(fa)〔1993〕40號）第十五(wu)條(tiao)規定(ding)：納稅(shui)(shui)人提供(gong)應稅(shui)(shui)勞務(wu)(wu)(wu)、轉讓無(wu)形資產(chan)或(huo)銷售不動產(chan)價格明顯偏低而無(wu)正當理(li)由的(de)，主(zhu)管稅(shui)(shui)務(wu)(wu)(wu)機關(guan)有權(quan)核定(ding)其營(ying)業額(e)。因此，房地產(chan)開發企業項目公司之間通(tong)過銀(yin)行(xing)(xing)進行(xing)(xing)委托(tuo)貸(dai)款時(shi)，如果(guo)與(yu)銀(yin)行(xing)(xing)同期同類(lei)貸(dai)款利率(lv)存在較大差異，可(ke)能會給借貸(dai)雙方帶來一定(ding)的(de)稅(shui)(shui)務(wu)(wu)(wu)風險。

　　2.企(qi)業(ye)所(suo)(suo)得稅(shui)《中華人民共和(he)國(guo)企(qi)業(ye)所(suo)(suo)得稅(shui)法(fa)》第四十(shi)一條規定：“企(qi)業(ye)與其關聯方(fang)(fang)之間的業(ye)務(wu)往(wang)來(lai)，不符合獨立繳易原則而減少企(qi)業(ye)或者(zhe)(zhe)其關聯方(fang)(fang)應納(na)稅(shui)收(shou)入(ru)或者(zhe)(zhe)所(suo)(suo)得額(e)的，稅(shui)務(wu)機關有權按照合理方(fang)(fang)法(fa)調整。”據此，對于借貸(dai)雙方(fang)(fang)而言，若貸(dai)款利(li)(li)率與銀行同期同類貸(dai)款利(li)(li)率嚴重背離，則存(cun)在稅(shui)務(wu)風險。

　　《中(zhong)華人民(min)共和國企(qi)(qi)業(ye)所(suo)(suo)得稅(shui)法(fa)》第(di)(di)四(si)(si)十(shi)六(liu)條(tiao)：“企(qi)(qi)業(ye)從其(qi)(qi)關聯方(fang)接(jie)受(shou)的(de)(de)(de)債權(quan)(quan)(quan)性(xing)(xing)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)與權(quan)(quan)(quan)益(yi)性(xing)(xing)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)(de)比例超(chao)過規(gui)(gui)定(ding)(ding)標(biao)準(zhun)而發生的(de)(de)(de)利(li)(li)息(xi)支(zhi)出(chu)，不得在計算應納(na)稅(shui)所(suo)(suo)得額時扣除。”《中(zhong)華人民(min)共和國企(qi)(qi)業(ye)所(suo)(suo)得稅(shui)法(fa)實施條(tiao)例》第(di)(di)一百一十(shi)九條(tiao)規(gui)(gui)定(ding)(ding)：“企(qi)(qi)業(ye)所(suo)(suo)得稅(shui)法(fa)第(di)(di)四(si)(si)十(shi)六(liu)條(tiao)所(suo)(suo)稱債權(quan)(quan)(quan)性(xing)(xing)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)，是指企(qi)(qi)業(ye)直(zhi)接(jie)或者間(jian)接(jie)從關聯方(fang)獲得的(de)(de)(de)，需(xu)要償(chang)(chang)還(huan)本金和支(zhi)付利(li)(li)息(xi)或者需(xu)要以其(qi)(qi)他(ta)具(ju)有(you)(you)(you)支(zhi)付利(li)(li)息(xi)性(xing)(xing)質(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)方(fang)式予以補(bu)償(chang)(chang)的(de)(de)(de)融資(zi)(zi)。企(qi)(qi)業(ye)間(jian)接(jie)從關聯方(fang)獲得的(de)(de)(de)債權(quan)(quan)(quan)性(xing)(xing)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)，包括：（一）關聯方(fang)通過無關聯第(di)(di)三(san)(san)方(fang)提(ti)供(gong)的(de)(de)(de)債權(quan)(quan)(quan)性(xing)(xing)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)；（二(er)）無關聯第(di)(di)三(san)(san)方(fang)提(ti)供(gong)的(de)(de)(de)、由關聯方(fang)擔保(bao)且負(fu)有(you)(you)(you)連帶(dai)責任的(de)(de)(de)債權(quan)(quan)(quan)性(xing)(xing)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)；（三(san)(san)）其(qi)(qi)他(ta)間(jian)接(jie)從關聯方(fang)獲得的(de)(de)(de)具(ju)有(you)(you)(you)負(fu)債實質(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)債權(quan)(quan)(quan)性(xing)(xing)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)。企(qi)(qi)業(ye)所(suo)(suo)得稅(shui)法(fa)第(di)(di)四(si)(si)十(shi)六(liu)條(tiao)所(suo)(suo)稱權(quan)(quan)(quan)益(yi)性(xing)(xing)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)，是指企(qi)(qi)業(ye)接(jie)受(shou)的(de)(de)(de)不需(xu)要償(chang)(chang)還(huan)本金和利(li)(li)息(xi)，投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)人對企(qi)(qi)業(ye)凈(jing)資(zi)(zi)產擁有(you)(you)(you)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)。企(qi)(qi)業(ye)所(suo)(suo)得稅(shui)法(fa)第(di)(di)四(si)(si)十(shi)六(liu)條(tiao)所(suo)(suo)稱標(biao)準(zhun)，由國務院財政、稅(shui)務主(zhu)管部門另行規(gui)(gui)定(ding)(ding)。”

　　上述規定是(shi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)所(suo)(suo)得(de)稅(shui)法(fa)中為防止“資(zi)本弱(ruo)化(hua)(hua)(hua)”的專門(men)條款。資(zi)本弱(ruo)化(hua)(hua)(hua)，是(shi)指企(qi)(qi)(qi)業(ye)通過加大借(jie)貸款（債(zhai)權性投資(zi)）而減(jian)少(shao)權益性投資(zi)比例的方式增加稅(shui)前扣除(chu)，以降(jiang)低企(qi)(qi)(qi)業(ye)稅(shui)負的一(yi)種行(xing)為。盡管我們對“資(zi)本弱(ruo)化(hua)(hua)(hua)”這(zhe)個(ge)詞鮮有(you)睹聞，因為此前這(zhe)是(shi)對外商投資(zi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)進(jin)行(xing)反避稅(shui)調查的一(yi)個(ge)重(zhong)要(yao)內容。而“兩法(fa)合(he)并”后(hou)，企(qi)(qi)(qi)業(ye)所(suo)(suo)得(de)稅(shui)法(fa)的條款適用于(yu)內資(zi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)與外資(zi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)，也就意(yi)味著內資(zi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)若存在(zai)資(zi)本弱(ruo)化(hua)(hua)(hua)情形時，稅(shui)務機關有(you)權進(jin)行(xing)調整。

　　到目(mu)(mu)前(qian)為止，我國尚未對(dui)外正(zheng)式公(gong)布“關(guan)聯方接受的(de)(de)(de)(de)債權(quan)性(xing)投(tou)(tou)資(zi)與權(quan)益性(xing)投(tou)(tou)資(zi)比(bi)例的(de)(de)(de)(de)標(biao)準”，《企業所(suo)得稅(shui)稅(shui)前(qian)扣除(chu)辦(ban)法》（國稅(shui)發〔2000〕84號）第三十六條的(de)(de)(de)(de)規定(ding)：“納(na)稅(shui)人從(cong)關(guan)聯方取(qu)得的(de)(de)(de)(de)借(jie)款金額(e)超過(guo)(guo)其(qi)注(zhu)冊(ce)(ce)資(zi)本(ben)50%的(de)(de)(de)(de)，超過(guo)(guo)部分(fen)的(de)(de)(de)(de)利息支出(chu)，不得在(zai)(zai)稅(shui)前(qian)扣除(chu)。”因此，房地產(chan)開發企業在(zai)(zai)安排內部項(xiang)目(mu)(mu)公(gong)司(si)之間的(de)(de)(de)(de)委托(tuo)貸款時(shi)，要考慮借(jie)入方的(de)(de)(de)(de)權(quan)益性(xing)投(tou)(tou)資(zi)規模（即注(zhu)冊(ce)(ce)資(zi)本(ben)的(de)(de)(de)(de)總額(e)），合理(li)安排債權(quan)性(xing)投(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)(de)(de)規模，使二者保持合理(li)的(de)(de)(de)(de)比(bi)例，否(fou)則(ze)可能存在(zai)(zai)較大的(de)(de)(de)(de)稅(shui)務風險。因為據我們對(dui)國內現有(you)的(de)(de)(de)(de)房地產(chan)行業上市公(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)研(yan)究，許多(duo)項(xiang)目(mu)(mu)公(gong)司(si)在(zai)(zai)設(she)立(li)時(shi)其(qi)注(zhu)冊(ce)(ce)資(zi)本(ben)僅有(you)幾(ji)千(qian)萬(wan)元，注(zhu)冊(ce)(ce)資(zi)本(ben)超過(guo)(guo)億元的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)公(gong)司(si)不多(duo)見(jian)，而(er)房地產(chan)開發項(xiang)目(mu)(mu)總的(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)額(e)多(duo)在(zai)(zai)數億元以(yi)上，若(ruo)按《企業所(suo)得稅(shui)稅(shui)前(qian)扣除(chu)辦(ban)法》規定(ding)的(de)(de)(de)(de)條款推斷，是典型的(de)(de)(de)(de)資(zi)本(ben)弱(ruo)化情形(xing)。

　　3.土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)增值稅(shui)(shui)《中華(hua)人民共和(he)國土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)增值稅(shui)(shui)暫行條例實施(shi)細(xi)則》第七條第三款規定：與(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)項目(mu)有關的(de)(de)(de)財務費用(yong)中的(de)(de)(de)利息(xi)支出(chu)，凡(fan)能(neng)夠按(an)轉讓房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產項目(mu)計算(suan)分攤(tan)并提供金(jin)(jin)(jin)融機(ji)構證明(ming)的(de)(de)(de)，允許據(ju)實扣(kou)除，但最高不(bu)(bu)(bu)能(neng)超過(guo)按(an)商業銀行同類同期(qi)貸(dai)款利率計算(suan)的(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)額。其他房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)費用(yong)，按(an)取(qu)得(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使用(yong)權所支付的(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)額、開(kai)(kai)發(fa)(fa)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)和(he)新建房(fang)(fang)及配套(tao)設(she)施(shi)的(de)(de)(de)成本(ben)之和(he)的(de)(de)(de)5％以內計算(suan)扣(kou)除。凡(fan)不(bu)(bu)(bu)能(neng)按(an)轉讓房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產項目(mu)計算(suan)分攤(tan)利息(xi)支出(chu)或不(bu)(bu)(bu)能(neng)提供金(jin)(jin)(jin)融機(ji)構證明(ming)的(de)(de)(de)，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)費用(yong)按(an)取(qu)得(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使用(yong)權所支付的(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)額、開(kai)(kai)發(fa)(fa)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)和(he)新建房(fang)(fang)及配套(tao)設(she)施(shi)的(de)(de)(de)成本(ben)之和(he)的(de)(de)(de)10％以內計算(suan)扣(kou)除。

　　由此可以看(kan)出，如(ru)果項(xiang)目公司之間的委托貸款利(li)率(lv)超過商業(ye)銀(yin)行同類同期貸款利(li)率(lv)的部分(fen)，在計算土(tu)地增值稅時不得扣(kou)除，因(yin)此，房地產(chan)開發企業(ye)在委托貸款安(an)排(pai)時，要商定合(he)理(li)的貸款利(li)率(lv)，避免(mian)增加稅負。