方興地(di)(di)產(chan)（港交(jiao)所代碼(ma)00817）于2011年6月2日發布公(gong)(gong)告稱，其(qi)全資(zi)附(fu)屬公(gong)(gong)司(si)(si)上(shang)(shang)海晨(chen)拓(tuo)投(tou)資(zi)與寶鋼(gang)資(zi)源簽訂協議，同意(yi)以9.33億(yi)元(yuan)(yuan)人(ren)民幣向寶鋼(gang)資(zi)源出(chu)售上(shang)(shang)海晨(chen)拓(tuo)置(zhi)業(ye)（注：上(shang)(shang)海晨(chen)拓(tuo)投(tou)資(zi)的全資(zi)子(zi)公(gong)(gong)司(si)(si)）的全部股份。同時根(gen)據債務清償(chang)協議，由(you)寶鋼(gang)資(zi)源代為(wei)清償(chang)上(shang)(shang)海晨(chen)拓(tuo)置(zhi)業(ye)所欠上(shang)(shang)海晨(chen)拓(tuo)投(tou)資(zi)和(he)上(shang)(shang)海晨(chen)拓(tuo)投(tou)資(zi)全資(zi)子(zi)公(gong)(gong)司(si)(si)北京凱晨(chen)置(zhi)業(ye)全部債務，約人(ren)民幣6.09億(yi)元(yuan)(yuan)。上(shang)(shang)海晨(chen)拓(tuo)置(zhi)業(ye)的主要(yao)資(zi)產(chan)包括(kuo)物業(ye)，為(wei)上(shang)(shang)海港國際客(ke)運中心商業(ye)配套項目1號樓，建筑面積21406.58平(ping)方米（由(you)地(di)(di)下(xia)一(yi)層和(he)地(di)(di)上(shang)(shang)七層組成）以及150個(ge)地(di)(di)下(xia)停車位。

　　該(gai)公告發布后(hou)，媒體對方(fang)(fang)興地(di)產(chan)通過以(yi)股(gu)(gu)權(quan)轉讓(rang)方(fang)(fang)式銷(xiao)售上(shang)海港國際客運(yun)中(zhong)心商業配套(tao)項目1號樓將得以(yi)避稅(shui)(shui)(shui)約4億(yi)的事項作了(le)報道。企(qi)業（均指法人企(qi)業）以(yi)股(gu)(gu)權(quan)轉讓(rang)方(fang)(fang)式銷(xiao)售不(bu)動(dong)產(chan)以(yi)及(ji)直(zhi)接銷(xiao)售不(bu)動(dong)產(chan)購(gou)銷(xiao)雙方(fang)(fang)如(ru)何(he)納稅(shui)(shui)(shui)，為(wei)(wei)什么(me)前者可以(yi)避稅(shui)(shui)(shui)，而后(hou)者卻不(bu)行(xing)等(deng)問題引起了(le)各界(jie)廣泛關(guan)注。對此(ci)，筆者以(yi)為(wei)(wei)，企(qi)業以(yi)股(gu)(gu)權(quan)轉讓(rang)方(fang)(fang)式銷(xiao)售不(bu)動(dong)產(chan)，可能會節省一定(ding)的稅(shui)(shui)(shui)款，但對于購(gou)入方(fang)(fang)而言，其節稅(shui)(shui)(shui)收益可能是(shi)以(yi)其日(ri)后(hou)的應繳納巨額稅(shui)(shui)(shui)費為(wei)(wei)代價。結合現行(xing)稅(shui)(shui)(shui)法規(gui)定(ding)，分(fen)析(xi)如(ru)下。

　　企業銷售不(bu)動產(chan)的相關稅(shui)收政策

　　企業(ye)銷(xiao)售不(bu)(bu)動(dong)產需(xu)以(yi)(yi)(yi)其(qi)收取的(de)(de)全(quan)部價款和價外費用(yong)為計(ji)(ji)稅依據計(ji)(ji)算(suan)繳納營(ying)(ying)業(ye)稅，營(ying)(ying)業(ye)稅稅率為5%。但是，企業(ye)銷(xiao)售或(huo)轉讓(rang)(rang)其(qi)購置的(de)(de)不(bu)(bu)動(dong)產或(huo)受讓(rang)(rang)的(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權，以(yi)(yi)(yi)及銷(xiao)售或(huo)轉讓(rang)(rang)抵(di)債所(suo)得的(de)(de)不(bu)(bu)動(dong)產、土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權，根據《財政部、國家稅務總(zong)局關于營(ying)(ying)業(ye)稅若干政策問題的(de)(de)通知》（財稅[2003]16號）規定，企業(ye)以(yi)(yi)(yi)全(quan)部收入減去不(bu)(bu)動(dong)產或(huo)土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權的(de)(de)購置或(huo)受讓(rang)(rang)原價或(huo)者抵(di)債時(shi)該項不(bu)(bu)動(dong)產或(huo)土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權作(zuo)價后的(de)(de)余額(e)為營(ying)(ying)業(ye)額(e)，計(ji)(ji)繳營(ying)(ying)業(ye)稅。

　　企(qi)業(ye)還(huan)需以繳納的營業(ye)稅(shui)(shui)為依據計(ji)繳納城建稅(shui)(shui)、教育費附(fu)加、地方教育附(fu)加等(deng)附(fu)加稅(shui)(shui)費。

　　企(qi)業銷售不(bu)動產需按(an)規定繳納土地(di)增值(zhi)稅(shui)，土地(di)增值(zhi)稅(shui)實行四級超率(lv)累進稅(shui)率(lv)，稅(shui)率(lv)為30%～60%.

　　根據《財政(zheng)部、國家稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)總局(ju)關于印花稅(shui)(shui)(shui)(shui)若干政(zheng)策(ce)的(de)(de)通知》（財稅(shui)(shui)(shui)(shui)[2006]162號）文第三條規(gui)(gui)定(ding)：“對土地使用權(quan)(quan)出讓合同、土地使用權(quan)(quan)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓合同按產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)移(yi)書(shu)(shu)據征收(shou)印花稅(shui)(shui)(shui)(shui)。”和第四(si)條規(gui)(gui)定(ding)：“對商品房銷售(shou)合同按照產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)移(yi)書(shu)(shu)據征收(shou)印花稅(shui)(shui)(shui)(shui)。”以及《國家稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)局(ju)關于印花稅(shui)(shui)(shui)(shui)若干具(ju)體問題的(de)(de)解釋和規(gui)(gui)定(ding)的(de)(de)通知》（國稅(shui)(shui)(shui)(shui)發[1991]155號）規(gui)(gui)定(ding)，“產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)移(yi)書(shu)(shu)據 ”稅(shui)(shui)(shui)(shui)目(mu)中(zhong)“財產(chan)(chan)(chan)所(suo)有權(quan)(quan)”轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)移(yi)書(shu)(shu)據的(de)(de)征稅(shui)(shui)(shui)(shui)范(fan)圍(wei)是(shi)：經政(zheng)府管理(li)機關登(deng)記注(zhu)冊的(de)(de)動產(chan)(chan)(chan)、不動產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)所(suo)有權(quan)(quan)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)移(yi)所(suo)立的(de)(de)書(shu)(shu)據，以及企(qi)業股權(quan)(quan)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓所(suo)立的(de)(de)書(shu)(shu)據。企(qi)業銷售(shou)不動產(chan)(chan)(chan)簽訂(ding)的(de)(de)合同應按產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)移(yi)書(shu)(shu)據貼花，稅(shui)(shui)(shui)(shui)率為(wei)萬(wan)分之五。

　　企(qi)(qi)(qi)業(ye)銷(xiao)售(shou)不(bu)動(dong)產(chan)取得的(de)收(shou)(shou)(shou)入屬于(yu)轉讓財(cai)產(chan)收(shou)(shou)(shou)入，但對于(yu)房(fang)(fang)地產(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)而(er)言，銷(xiao)售(shou)商(shang)品房(fang)(fang)取得的(de)收(shou)(shou)(shou)入屬于(yu)銷(xiao)售(shou)貨物取得的(de)收(shou)(shou)(shou)入，該收(shou)(shou)(shou)入應計(ji)(ji)入企(qi)(qi)(qi)業(ye)的(de)收(shou)(shou)(shou)入總額，計(ji)(ji)繳企(qi)(qi)(qi)業(ye)所得稅(shui)；不(bu)動(dong)產(chan)的(de)成本、銷(xiao)售(shou)不(bu)動(dong)產(chan)發生的(de)稅(shui)費、費用等支出可按規(gui)(gui)定在稅(shui)前(qian)扣(kou)除。若企(qi)(qi)(qi)業(ye)銷(xiao)售(shou)不(bu)動(dong)產(chan)形成損失(shi)，企(qi)(qi)(qi)業(ye)應按《企(qi)(qi)(qi)業(ye)資產(chan)損失(shi)所得稅(shui)稅(shui)前(qian)扣(kou)除管理辦法》（國(guo)家稅(shui)務總局公(gong)告2011年第25號）規(gui)(gui)定，以清單申報方式向稅(shui)務機關申報扣(kou)除。

　　企業(ye)(ye)(ye)取(qu)得(de)(de)的稅(shui)(shui)后利(li)潤(run)，按公司章程規(gui)定，經股(gu)東(dong)會(hui)或(huo)股(gu)東(dong)大會(hui)作出(chu)利(li)潤(run)分配(pei)決定。對企業(ye)(ye)(ye)股(gu)東(dong)而(er)言，除其連續持有居民企業(ye)(ye)(ye)公開發行并上市流通的股(gu)票(piao)不足12個(ge)(ge)月外(wai)，其取(qu)得(de)(de)的股(gu)息(xi)、紅(hong)利(li)等權益(yi)性投(tou)資收(shou)益(yi)屬于免稅(shui)(shui)收(shou)入(ru)。對個(ge)(ge)人(ren)股(gu)東(dong)而(er)言，除外(wai)籍個(ge)(ge)人(ren)從外(wai)商投(tou)資企業(ye)(ye)(ye)取(qu)得(de)(de)的股(gu)息(xi)、紅(hong)利(li)所(suo)(suo)(suo)得(de)(de)免征個(ge)(ge)人(ren)所(suo)(suo)(suo)得(de)(de)稅(shui)(shui)外(wai)，其取(qu)得(de)(de)的股(gu)息(xi)、紅(hong)利(li)所(suo)(suo)(suo)得(de)(de)應由企業(ye)(ye)(ye)代(dai)扣代(dai)繳個(ge)(ge)人(ren)所(suo)(suo)(suo)得(de)(de)稅(shui)(shui)。

　　一般地，企(qi)業(ye)銷(xiao)售不動產將涉(she)及營業(ye)稅(shui)(shui)，城建稅(shui)(shui)等附(fu)加稅(shui)(shui)費，土地增值稅(shui)(shui)，印花稅(shui)(shui)，企(qi)業(ye)所得(de)稅(shui)(shui)。企(qi)業(ye)繳納(na)所得(de)稅(shui)(shui)后，向股(gu)(gu)東分配稅(shui)(shui)后利潤時，企(qi)業(ye)股(gu)(gu)東取得(de)的(de)股(gu)(gu)息、紅利一般屬于免稅(shui)(shui)收入；除符合(he)規定的(de)外籍(ji)個人(ren)股(gu)(gu)東外，個人(ren)股(gu)(gu)東應繳納(na)個人(ren)所得(de)稅(shui)(shui)。

　　對于企業購買方而言，其(qi)與銷售方簽(qian)訂的合同應按“產(chan)權轉移書據”貼花，其(qi)取得不動產(chan)權屬(shu)，應按規定繳納契稅。

　　購買方取得不動產(chan)(chan)的(de)計(ji)稅(shui)(shui)基礎(chu)為取得該不動產(chan)(chan)實際發生的(de)支(zhi)出。購買方持有該不動產(chan)(chan)期間，應按規定繳(jiao)納(na)房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)和土地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)稅(shui)(shui)。土地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)稅(shui)(shui)以占地(di)面(mian)稅(shui)(shui)為依據(ju)計(ji)算(suan)；房(fang)產(chan)(chan)自用(yong)(yong)(yong)以房(fang)產(chan)(chan)原(yuan)值為依據(ju)計(ji)算(suan)房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)時(shi)，應以購買價(jia)為基礎(chu)確定。與銷售方相比，購買方繳(jiao)納(na)的(de)土地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)稅(shui)(shui)不變(bian)，房(fang)產(chan)(chan)自用(yong)(yong)(yong)的(de)，繳(jiao)納(na)的(de)房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)將增加。

　　股權轉(zhuan)讓方(fang)式銷售不動(dong)產(chan)購入方(fang)有風險

　　《財政部 國(guo)家稅務總局關于(yu)股權(quan)轉讓(rang)有關營業稅問(wen)題(ti)的(de)通知》（財稅[2002]191號）

　　規(gui)定(ding)：“對股(gu)權轉讓不(bu)征(zheng)收(shou)營(ying)(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)。”，企業(ye)(ye)(ye)(ye)和個人轉讓股(gu)權不(bu)涉及營(ying)(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)。但是因(yin)股(gu)票屬于金融(rong)(rong)資產，企業(ye)(ye)(ye)(ye)轉讓股(gu)票根據(ju)《營(ying)(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)暫(zan)行條(tiao)例(li)》及相關規(gui)定(ding)，應以股(gu)票賣出價減去買入價的余額(e)為(wei)(wei)依(yi)據(ju)計繳(jiao)納營(ying)(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)，稅(shui)(shui)(shui)率(lv)為(wei)(wei)5%；根據(ju)《關于個人金融(rong)(rong)商品買賣等(deng)營(ying)(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)若干免稅(shui)(shui)(shui)政策的通知》（財(cai)稅(shui)(shui)(shui)[2009]111號）規(gui)定(ding)，個人轉讓股(gu)票免征(zheng)營(ying)(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)。

　　企業和個人轉讓股(gu)(gu)權(quan)(quan)簽訂的股(gu)(gu)權(quan)(quan)轉讓協議，屬(shu)于產權(quan)(quan)轉移書據(ju)，應(ying)按萬分之(zhi)五稅率貼花。但是，對于通過A股(gu)(gu)、B股(gu)(gu)股(gu)(gu)權(quan)(quan)轉讓書據(ju)按千(qian)分之(zhi)一的稅率繳納證(zheng)券（股(gu)(gu)票）交易印(yin)花稅。

　　企業(ye)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)股權取得(de)的(de)收(shou)入屬于(yu)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)財產收(shou)入，應(ying)計入企業(ye)收(shou)入總額計繳企業(ye)所(suo)得(de)稅。企業(ye)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)股權收(shou)入，應(ying)于(yu)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)協議生(sheng)(sheng)效、且(qie)完成股權變更手續(xu)時，確認(ren)收(shou)入的(de)實現。股權的(de)成本、費用、轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)股權發生(sheng)(sheng)的(de)稅費可按(an)規定(ding)在(zai)稅前扣(kou)除。企業(ye)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)股權發生(sheng)(sheng)的(de)損(sun)失，應(ying)以清單申(shen)報方式(shi)向稅務機關申(shen)報扣(kou)除。

　　個(ge)人(ren)轉(zhuan)讓(rang)股權(quan)取(qu)得(de)的所得(de)，屬于(yu)財產轉(zhuan)讓(rang)所得(de)，應按(an)規定繳納個(ge)人(ren)所得(de)稅(shui)。

　　《國(guo)家稅(shui)(shui)務總局(ju)關(guan)于(yu)以(yi)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)股(gu)(gu)(gu)權(quan)名義轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)房地(di)(di)產行為征收土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)問(wen)題的批復》（國(guo)稅(shui)(shui)函[2000]687號）規定：“鑒于(yu)深(shen)圳市(shi)能(neng)源集團(tuan)有限公司(si)(si)和深(shen)圳能(neng)源投資股(gu)(gu)(gu)份有限公司(si)(si)一次性(xing)共同轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)深(shen)圳能(neng)源（欽州(zhou)）實業(ye)有限公司(si)(si)100 ％的股(gu)(gu)(gu)權(quan)，且這些以(yi)股(gu)(gu)(gu)權(quan)形式表現的資產主要是(shi)土地(di)(di)使用權(quan)、地(di)(di)上建(jian)筑物及附著物，經研究，對(dui)此應(ying)按土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)的規定征稅(shui)(shui)。”該文是(shi)國(guo)家稅(shui)(shui)務總局(ju)對(dui)廣西壯族自治(zhi)區地(di)(di)方稅(shui)(shui)務局(ju)的回復。參照該文件精神，企業(ye)以(yi)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)股(gu)(gu)(gu)權(quan)名義轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)房地(di)(di)產行為應(ying)繳納(na)土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)。

　　上(shang)海(hai)晨(chen)拓(tuo)投(tou)資(zi)(zi)公司(si)將其持有全資(zi)(zi)子公司(si)上(shang)海(hai)晨(chen)拓(tuo)置業公司(si)的股權，全部轉讓給寶鋼資(zi)(zi)源(yuan)，同時(shi)上(shang)海(hai)晨(chen)拓(tuo)置業公司(si)的主要資(zi)(zi)產(chan)為物業。按國稅函[2000]687號文的規定，應繳納土地增值稅。

　　國(guo)(guo)稅(shui)(shui)(shui)(shui)函[2000]687號文只對請示稅(shui)(shui)(shui)(shui)務機關所請示的(de)事(shi)項具有法律(lv)效力，其他稅(shui)(shui)(shui)(shui)務機關遇(yu)到性質相同的(de)事(shi)項可(ke)以選擇參照(zhao)執(zhi)行。我們(men)注意到，按(an)國(guo)(guo)稅(shui)(shui)(shui)(shui)函[2000]687號文沒有規定(ding)以股(gu)權轉讓方式轉讓房地產如何計算土(tu)地增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)。在實(shi)踐中，一般無法執(zhi)行。土(tu)地增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)屬于(yu)地方稅(shui)(shui)(shui)(shui)種，若上(shang)海(hai)市(shi)地方稅(shui)(shui)(shui)(shui)務局參照(zhao)國(guo)(guo)稅(shui)(shui)(shui)(shui)函[2000]687號文規定(ding)并提供(gong)具體算法，則上(shang)海(hai)晨拓(tuo)置業將繳納土(tu)地增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)。

　　綜上(shang)所述，企業以(yi)轉(zhuan)讓股(gu)權(quan)方式銷售(shou)不(bu)動產，將(jiang)涉及印花稅(shui)、企業所得稅(shui)、有可能涉及營業稅(shui)和土地增值稅(shui)。

　　對于(yu)購(gou)入股(gu)權的企業而言，其簽訂的股(gu)權轉讓合同(tong)應按“產權轉移書據(ju)”貼花(hua)。但(dan)是，對于(yu)通(tong)過A股(gu)、B股(gu)股(gu)權轉讓書據(ju)受讓方而言，不需繳納印花(hua)稅。

　　企業(ye)購入股權的(de)成(cheng)本(ben)(ben)按(an)如下方式確(que)定：通(tong)過(guo)支付現金方式取得的(de)投資(zi)資(zi)產(chan)，以購買價款為(wei)成(cheng)本(ben)(ben)；通(tong)過(guo)支付現金以外的(de)方式取得的(de)投資(zi)資(zi)產(chan)，以該(gai)資(zi)產(chan)的(de)公允價值和支付的(de)相(xiang)關(guan)稅費為(wei)成(cheng)本(ben)(ben)。

　　被(bei)(bei)(bei)轉讓股權方（即被(bei)(bei)(bei)投(tou)資(zi)(zi)企(qi)業(ye)）僅(jin)是股東發生(sheng)(sheng)變(bian)(bian)化(hua)，屬(shu)于法律形式的簡單(dan)變(bian)(bian)化(hua)，涉及工(gong)商變(bian)(bian)更(geng)、稅(shui)務登記變(bian)(bian)更(geng)等(deng)(deng)，除另有規定外，其(qi)納(na)稅(shui)事項由變(bian)(bian)更(geng)后的企(qi)業(ye)承(cheng)繼。股東變(bian)(bian)更(geng)后，被(bei)(bei)(bei)投(tou)資(zi)(zi)企(qi)業(ye)的不(bu)(bu)動產等(deng)(deng)資(zi)(zi)產的成本不(bu)(bu)變(bian)(bian)。被(bei)(bei)(bei)投(tou)資(zi)(zi)企(qi)業(ye)股東變(bian)(bian)更(geng)后，其(qi)土地占(zhan)地面(mian)積不(bu)(bu)發生(sheng)(sheng)變(bian)(bian)化(hua)，繳納(na)的土地使用稅(shui)不(bu)(bu)變(bian)(bian)；以(yi)房產原值為(wei)依據計繳房產稅(shui)時，除發生(sheng)(sheng)房產改擴建外，繳納(na)的房產稅(shui)不(bu)(bu)變(bian)(bian)。

　　上(shang)海(hai)(hai)晨拓(tuo)投(tou)資(zi)(zi)公司將持有(you)的(de)上(shang)海(hai)(hai)晨拓(tuo)置(zhi)業股(gu)權轉讓給寶鋼(gang)資(zi)(zi)源，上(shang)海(hai)(hai)晨拓(tuo)置(zhi)業的(de)股(gu)東由(you)上(shang)海(hai)(hai)晨拓(tuo)投(tou)資(zi)(zi)變(bian)更(geng)為寶鋼(gang)資(zi)(zi)源。

　　需(xu)要注意(yi)的(de)(de)是(shi)，受讓人受讓企(qi)業(ye)股(gu)權，應對擬投(tou)資企(qi)業(ye)的(de)(de)資產狀況、經營(ying)情況有清(qing)楚的(de)(de)了解，以減(jian)少受讓股(gu)權后的(de)(de)不確定性(xing)風險。

　　實例解析

　　例如，A公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)全資子公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)B公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)的(de)(de)資產(chan)僅為(wei)房(fang)地(di)產(chan)，所得(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)率25%（假定(ding)所述(shu)企業(ye)所得(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)率均為(wei)25%）。該(gai)房(fang)地(di)產(chan)成本為(wei)1000萬(wan)元(yuan)（2010年1月購入(ru)，不考(kao)慮契稅(shui)(shui)(shui)和折舊(jiu)），市場價為(wei)2000萬(wan)元(yuan)；B公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)無負債，所有者權(quan)益(yi)為(wei)1000萬(wan)元(yuan)，注(zhu)冊(ce)資金為(wei)800萬(wan)元(yuan)（A公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)設立B公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)時的(de)(de)投入(ru)資本，附加稅(shui)(shui)(shui)費(fei)、印花稅(shui)(shui)(shui)怱略不計），A公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)持有B公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)股權(quan)的(de)(de)市價也(ye)為(wei)2000萬(wan)元(yuan)。

　　方式一(yi)：2011年10月B公司(si)以2000萬元直接向C公司(si)（C公司(si)為(wei)D公司(si)的(de)全資子公司(si)）銷售房(fang)產(chan)。

　　1、銷售(shou)方B公司共應納(na)稅499.38萬元，計算如下：

　　B公(gong)司(si)應繳納營業稅= （2000－1000）×5%=50（萬元）。

　　B公(gong)司應繳納土地(di)增值稅(shui)（假定(ding)以(yi)發票(piao)為依據(ju)計算）：

　　扣除項目(mu)金額= 1000×（1+2×5%）+50=1150（萬元）（注(zhu)：B公司2010年(nian)1月取得購(gou)房發票，到2011年(nian)10月出售時(shi)(shi)止，持(chi)有時(shi)(shi)間為一年(nian)又九個(ge)月）。

　　增值額=2000－1150=850（萬元）。

　　增值率=850÷1150=73.9%>50%.

　　應納(na)土地增(zeng)值(zhi)稅=增(zeng)值(zhi)額(e)×40％－扣(kou)除項(xiang)目金額(e)×5％=850×40%－1150×5%=282.5（萬元(yuan)）

　　B公司銷售(shou)不動產所(suo)得=2000－1000－50－282.5=667.5（萬元）。

　　2011年度B公司僅發生此(ci)筆收支，應繳納所得(de)稅：667.5×25%=166.88（萬元）。

　　B公司共應(ying)繳納稅(shui)費：

　　50+282.5+166.88=499.38（萬元(yuan)）。

　　2、購買(mai)方C公(gong)司(si)應(ying)納稅(shui)60萬元，計算如下(xia)：

　　購入方C公司取得(de)房(fang)產的購入價為2000萬元。

　　C公司應繳納契(qi)稅（假定稅率為3%）：2000×3%=60萬元(yuan)，該不動產的歷史成本為2060萬元(yuan)。

　　C公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)持(chi)有(you)該(gai)(gai)不(bu)動(dong)產(chan)時(shi)，以2060萬(wan)元為依(yi)(yi)據，按(an)規定計(ji)(ji)(ji)算的(de)折舊可在稅(shui)前扣除(chu)。若(ruo)C公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)再銷售(shou)該(gai)(gai)不(bu)動(dong)產(chan)時(shi)，可扣除(chu)2000萬(wan)元的(de)差額計(ji)(ji)(ji)繳營業(ye)稅(shui)；按(an)購房(fang)發(fa)票為依(yi)(yi)據計(ji)(ji)(ji)算土地(di)增值稅(shui)時(shi)，可以2000萬(wan)元為基(ji)礎確定扣除(chu)項目金額。C公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)應以該(gai)(gai)房(fang)產(chan)的(de)占地(di)面積為依(yi)(yi)據計(ji)(ji)(ji)繳土地(di)使用稅(shui)；自用該(gai)(gai)房(fang)產(chan)時(shi)，應以2060萬(wan)元為依(yi)(yi)據計(ji)(ji)(ji)繳房(fang)產(chan)稅(shui)。與B公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)持(chi)有(you)房(fang)產(chan)相(xiang)比，C公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)繳納的(de)土地(di)使用稅(shui)與原(yuan)B公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)繳納的(de)相(xiang)同，繳納房(fang)產(chan)稅(shui)將增加。

　　購銷雙(shuang)方共需(xu)繳(jiao)納稅費：499.38+60=559.38（萬元）。

　　方式二：2011年10月，A公(gong)(gong)司(si)(si)將持有B公(gong)(gong)司(si)(si)的股權以2000萬元轉(zhuan)讓給D公(gong)(gong)司(si)(si)，在該月B公(gong)(gong)司(si)(si)已辦(ban)理完股權變更手續。

　　1、轉讓方A公司涉稅

　　A公司(si)應確認股權轉讓所得(de)：2000－800=1200（萬(wan)元）

　　A公司應(ying)繳納企業所得(de)稅(shui)(shui)：1200×25%=300萬元(yuan)（假設印花(hua)稅(shui)(shui)怱略(lve)不(bu)計，不(bu)考慮國稅(shui)(shui)函[2000]687號(hao)文土(tu)地增值稅(shui)(shui)的(de)影響(xiang)，A公司納稅(shui)(shui)年度(du)內僅發(fa)(fa)生該筆業務且不(bu)發(fa)(fa)生其(qi)他支(zhi)出）

　　2、受讓(rang)方D公司(si)涉稅

　　對D公(gong)(gong)司(si)(si)而(er)言，其取得B公(gong)(gong)司(si)(si)股(gu)權的投(tou)資(zi)成本為(wei)2000萬元。B公(gong)(gong)司(si)(si)只(zhi)涉及股(gu)東的變化，其房地產的成本不發生改變。

　　購銷雙方(fang)共應繳納(na)稅費300萬元(yuan)。

　　可見(jian)，由母公司以(yi)股權轉讓方式達到不(bu)動產間(jian)接(jie)銷售（即方式二）與子公司間(jian)直(zhi)接(jie)銷售不(bu)動產（即方式一）相(xiang)比，將少繳(jiao)(jiao)稅費559.38－300=259.38萬(wan)元。其中，銷售方少繳(jiao)(jiao)199.38萬(wan)元，購入方少繳(jiao)(jiao)納60萬(wan)元。

　　D公(gong)(gong)(gong)司(si)受(shou)讓B公(gong)(gong)(gong)司(si)股權后，B公(gong)(gong)(gong)司(si)的房地(di)產(chan)成(cheng)本不發生改變。日后B公(gong)(gong)(gong)司(si)轉讓該不動產(chan)時(shi)，僅能扣除1000萬元的差額(e)(e)計繳營業稅；按購房發票為(wei)依據計算(suan)土地(di)增值稅時(shi)，應(ying)以1000萬為(wei)基礎確定扣除項目金額(e)(e)。

　　例如：2012年11月(yue)，B公司以市價3000萬(wan)元銷售該不動產，則：

　　B公(gong)司應納營(ying)業(ye)稅：（3000－1000）×5%=100（萬(wan)元）。

　　B公(gong)司應納土地增(zeng)值稅(shui)（假定以發票為依據(ju)計(ji)算）：

　　扣除(chu)項目金額=1000×（1+3×5%）+100=1250萬元（注(zhu)：B公司2010年1月(yue)取得(de)購房發票(piao)，到2012年11月(yue)出售時止，持有時間為二年又(you)九個月(yue)）

　　增(zeng)值額=3000－1250=1750（萬元）

　　增值率(lv)=1750÷1250=140%>100%

　　土地增值稅=增值額×50％－扣除項目金額×15％=1750×50%－1250×15%=687.5（萬元）

　　B公司轉讓不動產所(suo)得：

　　3000－1000－100－687.5=1212.5（萬元(yuan)）。

　　例如：2012年11月，C公司以市價3000萬元銷售該(gai)不動產，則：

　　C公(gong)司應繳納營業稅：（3000－2000）×5%=50（萬元）。

　　C公司(si)應繳(jiao)納土地增值稅（假定以發票為(wei)依據計算）：

　　扣(kou)除(chu)項目金(jin)額=2000×（1+1×5%）+50+60=2210萬（注(zhu)：c公(gong)司2011年(nian)10月取得購(gou)房發票，到2012年(nian)11月出售時(shi)止(zhi)，持(chi)有時(shi)間為一年(nian)）

　　增(zeng)值(zhi)額=3000－2210=790（萬元(yuan)）

　　增(zeng)值(zhi)率=790/2210=35.7%<50%

　　應納土地增值稅=增值額×30％=790×30%=237（萬元）

　　C公司(si)銷售不(bu)動(dong)產(chan)所得(de)為：3000－2060－50－237=653（萬元）

　　可見，B公(gong)司將比C公(gong)司多(duo)繳納營業稅50（100－50）萬元，多(duo)繳納土(tu)地(di)增值稅450.5（687.5－237）萬元。

　　結論

　　由母(mu)公司以(yi)(yi)股權轉讓方式間(jian)接銷售(shou)子公司的不(bu)動(dong)產，對(dui)購(gou)銷雙(shuang)方都具有節稅(shui)收益。但對(dui)于(yu)購(gou)入方而(er)言，其(qi)節稅(shui)收益可能(neng)是以(yi)(yi)其(qi)日(ri)后(hou)(hou)(hou)的應繳(jiao)納(na)巨額稅(shui)費(fei)為代價。因為對(dui)于(yu)子公司而(er)言，其(qi)不(bu)動(dong)產成本不(bu)發(fa)生(sheng)改變，在日(ri)后(hou)(hou)(hou)再(zai)出售(shou)的時候就要繳(jiao)納(na)較多(duo)的稅(shui)費(fei)。因此(ci)，提醒企(qi)業，如(ru)果采用股權轉讓方式購(gou)買不(bu)動(dong)產，購(gou)買方一方面應對(dui)被購(gou)買企(qi)業做好充分的前(qian)期調查及相關評估(gu)工作，同時還需測(ce)算(suan)購(gou)買后(hou)(hou)(hou)對(dui)企(qi)業日(ri)后(hou)(hou)(hou)稅(shui)收負擔的影響，以(yi)(yi)免(mian)得不(bu)償(chang)失。