房屋出租：用途不同(tong)，稅率不同(tong)

    近日(ri)，一企(qi)業財務人(ren)員小張向筆者詢問，他(ta)們公司今年把十余間(jian)閑置宿舍出租(zu)給外(wai)來務工(gong)人(ren)員用于(yu)居住(zhu)，每(mei)月(yue)(yue)共收取租(zu)金6000元；另(ling)有幾間(jian)以(yi)6000元/月(yue)(yue)的價格出租(zu)給某(mou)個體業主李某(mou)用于(yu)食品加工(gong)。他(ta)問企(qi)業如(ru)(ru)何申報繳納房產(chan)稅(shui)。另(ling)外(wai)，他(ta)本人(ren)也于(yu)今年2月(yue)(yue)以(yi)2000元/月(yue)(yue)價格將自家地(di)處(chu)縣城一處(chu)住(zhu)房租(zu)給某(mou)快遞公司做辦事處(chu)。那么該如(ru)(ru)何計算繳納營業稅(shui)和(he)房產(chan)稅(shui)？

　　根據(ju)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)法(fa)規定(ding)，企業(ye)(ye)(ye)(ye)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，以(yi)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)收(shou)(shou)(shou)入為(wei)計稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)依據(ju)繳(jiao)納(na)營(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)和房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)分別為(wei)5%和12%。外商投資企業(ye)(ye)(ye)(ye)按(an)(an)(an)照規定(ding)需(xu)要繳(jiao)納(na)城市房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。《財(cai)(cai)政部、國家稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)總局關于(yu)(yu)調整住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃市場(chang)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)政策(ce)(ce)的(de)(de)(de)(de)通知》（財(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)〔2000〕125號）規定(ding)：對(dui)按(an)(an)(an)政府規定(ding)價(jia)格出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)公有(you)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)和廉租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)，包括企業(ye)(ye)(ye)(ye)和自收(shou)(shou)(shou)自支(zhi)的(de)(de)(de)(de)事業(ye)(ye)(ye)(ye)單位向(xiang)(xiang)職工出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)單位自有(you)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)；房(fang)(fang)(fang)管部門向(xiang)(xiang)居(ju)民(min)(min)(min)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)公有(you)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)；落實私(si)房(fang)(fang)(fang)政策(ce)(ce)中帶戶發還產(chan)(chan)(chan)(chan)權并(bing)以(yi)政府規定(ding)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)標準向(xiang)(xiang)居(ju)民(min)(min)(min)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)私(si)有(you)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)等，暫(zan)(zan)免征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)(shou)營(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)和房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。對(dui)個(ge)人按(an)(an)(an)市場(chang)價(jia)格出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)居(ju)民(min)(min)(min)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)，其應(ying)繳(jiao)納(na)的(de)(de)(de)(de)營(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)暫(zan)(zan)減(jian)按(an)(an)(an)3％的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)(shou)，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)暫(zan)(zan)減(jian)按(an)(an)(an)4%的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)(shou)。根據(ju)財(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)〔2000〕125號等文件精神，《國家稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)總局關于(yu)(yu)個(ge)人出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)商住(zhu)(zhu)兩用房(fang)(fang)(fang)征(zheng)(zheng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)問題的(de)(de)(de)(de)批復(fu)》（國稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)函〔2002〕74號）對(dui)其具體含(han)義明確為(wei)：對(dui)個(ge)人按(an)(an)(an)市場(chang)價(jia)格出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)居(ju)民(min)(min)(min)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)，用于(yu)(yu)居(ju)住(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)，其應(ying)繳(jiao)納(na)的(de)(de)(de)(de)營(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)暫(zan)(zan)按(an)(an)(an)3%的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)(shou)，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)暫(zan)(zan)按(an)(an)(an)4%的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)(shou)；對(dui)于(yu)(yu)居(ju)民(min)(min)(min)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)后用于(yu)(yu)生(sheng)產(chan)(chan)(chan)(chan)經營(ying)(ying)的(de)(de)(de)(de)，其繳(jiao)納(na)的(de)(de)(de)(de)營(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)仍應(ying)按(an)(an)(an)5%的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)(shou)，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)按(an)(an)(an)12%的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)(shou)。

　　2008年(nian)3月3日(ri)，財政部、國(guo)家稅(shui)(shui)務總局下發《關于廉租(zu)(zu)(zu)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)經濟適(shi)用(yong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和(he)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃有關稅(shui)(shui)收(shou)政策的(de)通知》（財稅(shui)(shui)〔2008〕24號），對(dui)廉租(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)、經濟適(shi)用(yong)房(fang)(fang)從2007年(nian)8月1日(ri)起和(he)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃2008年(nian)3月1日(ri)起執(zhi)行(xing)一(yi)攬子新(xin)稅(shui)(shui)收(shou)優(you)惠政策，其(qi)他(ta)政策仍按現行(xing)規(gui)定(ding)繼(ji)續執(zhi)行(xing)。財稅(shui)(shui)〔2008〕24號規(gui)定(ding)：對(dui)廉租(zu)(zu)(zu)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)經營(ying)管理(li)單位按照政府規(gui)定(ding)價格、向(xiang)規(gui)定(ding)保(bao)障對(dui)象出租(zu)(zu)(zu)廉租(zu)(zu)(zu)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)租(zu)(zu)(zu)金收(shou)入，免征營(ying)業稅(shui)(shui)、房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)。對(dui)個人出租(zu)(zu)(zu)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，不區(qu)分用(yong)途，在3％稅(shui)(shui)率的(de)基礎上(shang)減半征收(shou)營(ying)業稅(shui)(shui)，按4％的(de)稅(shui)(shui)率征收(shou)房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)。對(dui)企事業單位、社會(hui)團體以(yi)及其(qi)他(ta)組織按市場價格向(xiang)個人出租(zu)(zu)(zu)用(yong)于居住(zhu)(zhu)的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，減按4％的(de)稅(shui)(shui)率征收(shou)房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)。

　　由此可(ke)以知道，財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)〔2008〕24號(hao)(hao)重申了廉租(zu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)免(mian)征營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)、房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)政(zheng)策(ce)(ce)，同時(shi)對(dui)廉租(zu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)免(mian)稅(shui)(shui)(shui)(shui)條件進行(xing)(xing)了限制(zhi)：一是(shi)免(mian)稅(shui)(shui)(shui)(shui)對(dui)象(xiang)僅限于(yu)(yu)廉租(zu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)經營(ying)管理單(dan)(dan)位；二是(shi)租(zu)金(jin)要按政(zheng)府規定價(jia)格；三是(shi)出(chu)(chu)(chu)租(zu)對(dui)象(xiang)僅限于(yu)(yu)規定的保(bao)障對(dui)象(xiang)。如(ru)果(guo)不(bu)能(neng)同時(shi)符合上述(shu)三個(ge)(ge)條件，則不(bu)能(neng)享(xiang)受相關優惠政(zheng)策(ce)(ce)。而且，從政(zheng)策(ce)(ce)內容可(ke)以看出(chu)(chu)(chu)，財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)〔2008〕24號(hao)(hao)是(shi)對(dui)財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)〔2000〕125號(hao)(hao)的補(bu)充(chong)，即財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)〔2000〕125號(hao)(hao)關于(yu)(yu)“公有住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)”等其(qi)(qi)他(ta)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)優惠政(zheng)策(ce)(ce)未作(zuo)變動仍繼續執行(xing)(xing)。財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)〔2008〕24號(hao)(hao)首次明確，對(dui)企事業(ye)單(dan)(dan)位、社會團體(ti)以及其(qi)(qi)他(ta)組(zu)織按市(shi)場價(jia)格向個(ge)(ge)人(ren)出(chu)(chu)(chu)租(zu)用(yong)于(yu)(yu)居住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，減按4％的稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)征收(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)。從文件精(jing)神來看，對(dui)企事業(ye)單(dan)(dan)位、社會團體(ti)以及其(qi)(qi)他(ta)組(zu)織向個(ge)(ge)人(ren)出(chu)(chu)(chu)租(zu)商住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)兩(liang)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的，要根據(ju)出(chu)(chu)(chu)租(zu)后(hou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋的實際用(yong)途確定相應的房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)、營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)計征房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)、營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)。即對(dui)“非個(ge)(ge)人(ren)”以市(shi)場價(jia)格出(chu)(chu)(chu)租(zu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)（并(bing)且用(yong)于(yu)(yu)居住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)），其(qi)(qi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)適用(yong)4%的稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)，但營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)適用(yong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)應仍為(wei)5%；如(ru)果(guo)不(bu)是(shi)用(yong)于(yu)(yu)居住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)，營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)和房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)適用(yong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)則分別為(wei)5%和12%。

　　所以該企業出租給外來務工人員用于居住的幾間閑置宿舍，每月所收取6000元租金收入，其房產稅適用4%的稅率，每月應申報繳納房產稅6000×4%=240（元）；而出租給個體業主李某那幾間閑置宿舍，由于李某用于食品加工而不是用于居住，其6000元/月租金收入適用12%稅率繳納房產稅，每月應申報繳納房產稅6000×12%=720（元）。同時，不分用途，每月所有租金收入按5%稅率計算繳納營業稅=（6000+6000）×5%=600（元）。
　　對小張個人住房出租有關營業稅和房產稅納稅問題。財稅〔2008〕24號在財稅〔2000〕125號的基礎上，對個人出租住房應繳納的營業稅再減半，即從2008年3月1日開始，個人出租住房不再區分用途，營業稅一律按3%稅率減半征收。在政策執行上要注意以下要點：一是此項政策只適用于“個人住房”出租；二是無論住房出租后是否用于居住，都可以適用此政策；三是該政策的適用對出租價格無限制；四是上述政策是從2008年3月1日開始執行，而2008年3月1日（不含）之前，對個人出租住房，則仍按財稅〔2000〕125號和國稅函〔2002〕74號有關政策執行。所以。小張出租其住房給快遞公司做辦事處，不是用于居住，所以今年2月份2000元租金收入按5%的稅率繳納營業稅、12%的稅率繳納房產稅；2月份應納營業稅2000×5%=100（元），房產稅2000×12%=240（元）。但3月份，個人出租住房不再區分用途，營業稅一律減按1.5%征收，同時，按4％的稅率征收房產稅。所以，小張3月份應納營業稅2000×1.5%=30（元），房產稅2000×4%=80（元）。因此，新政策的執行，對于像小張這樣的私房出租者來說，稅負明顯減輕了。