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房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃(2)
時間:2010-02-07?
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來源:京審
企業在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據實扣除時.應根據具體情況從多方麗加以考慮。如:企業開發房地產發生借款利息多少;企業是以權益籌資方式為主還是以借款籌資方式為主:相關證明文件取得的難易程度;企業所在地規定的開發費用扣除的具體比例(該比例不是一定的,稅法規定計算開發費用扣除率的比例,由各省、自治區、直轄市人民政府規定)。還應明確.企業超過貸款期限部分和加罰的利息不允許扣除,企業在安排資金周轉時,應按規定使用貸款.盡量避免貸款逾期和罰息發生。
例如,某房地產開發企業開發一處房地產,為取得土地使用權支付1000萬元,為開發土地和新建房及配套設施花費1200萬元,財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤的利息支出為200萬元,不超過商業銀行同期同類貸款利率。通過核算可以發現:如果不提供金融機構證明,不-將利息支出據實扣除,則該企業能捫除開發費用最高限額為:(1000+1 200)x10%=220(萬元):如果提供金融機構證明,將利息費用作為葷獨項目據實扣除.該企業所能手¨除開發費用的最高限額為:200+ (1000+1200)x5%=310(萬元)。可見,在這種隋況下,該企業將利息支出作為單獨扣除項目據實扣除是更有利的選擇。
五、建房方式籌劃法
按稅法規定,某些建房行為因未發生房地產權屬轉移,因而不屬于土地增值稅征稅范圍。不用繳納土地增值稅。房地產開發企業可以利用這些規定進行土地增值稅的稅收籌劃。
(一)房地產開發企業采用代建房的方式開發項目。
代建房屋方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發.開發完成后向客戶收取代建房屋報酬的行為。對房地產開發企業而言,雖然代建房行為取得了收入,但沒有發生房地產權屬轉移.其收入屬于勞務收入的性質。故稅法規定代建房行為不屬于土地增值稅的征收范圍。采用代建房屋方式不僅可以免繳土地增值稅,而且還可以減少營業稅的負擔,因為按照我國營業稅法的有關規定,房地產開發公司代建房屋只需按建筑業3%的稅率繳納營業稅:而如果房地產開發企業自建房屋后出售的,不但要繳納土地增值稅,還要按建筑業3%的稅率和銷售不動產5%的稅率繳納營業稅,很明顯后者的稅負比前者重得多。如果房地產企業在開發之初就確定最終用戶,那么采用代建房方式更有利于實現企業利潤最大化。這就要求企業在大力開發項目之始.應主動發展代建房屋的客戶。代建房屋還可以按照客戶的要求設計和建造,對客戶的需求滿足率高.在某種程度上可以提高企業的競爭力,更有利于企業的發展壯大。代建房的資金投入一般是由客戶根據工程進度支付的.因此在開發過程中房地產企業的資金壓力也相對較小
(二)房地產開發企業以合作建房方式開發項目。
我國稅法規定,對于一方出土地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。如房地產開發企業購得一塊土地的使用權并準備修建住宅,則該企業可預收購房者的購房款作為合作建房的資金.這樣從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。一般而言,一幢住房中土地價款所與比例相對較小,這樣房地產開發企業分得的房屋就比較少,大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產開發企業出售剩余部分住房前,各方都不繳納土地增值稅,只有在建成后轉讓屬于自己那部分時。才就這部分繳納土地增值稅。合作建房與代建房實質上具有一定的相似性.都在一定程度上避開了土地增值稅征稅范圍并利用了客戶的資金,以客戶的名義建房。
總之(zhi)。房地產開(kai)發企業(ye)(ye)在進行房地產項(xiang)目(mu)開(kai)發規劃時.要充分考(kao)慮到土(tu)地增值稅(shui)(shui)(shui)對開(kai)發項(xiang)目(mu)利潤的(de)影響,并根據企業(ye)(ye)自身(shen)特點和開(kai)發項(xiang)目(mu)特點,選(xuan)擇適(shi)合本企業(ye)(ye)的(de)土(tu)地增值稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)收籌劃方(fang)法,從而達到降低企業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)負.使企業(ye)(ye)價值最大化的(de)目(mu)的(de)。