《財(cai)政(zheng)部、國家稅務總局關于安置殘(can)疾人(ren)就業單位城鎮土(tu)(tu)(tu)地使用(yong)(yong)稅等政(zheng)策的(de)(de)通知》（財(cai)稅〔2010〕121號）第三條(tiao)對將(jiang)地價(jia)計(ji)(ji)入房(fang)產(chan)原值(zhi)征收房(fang)產(chan)稅問題(ti)作出(chu)規定(ding)，對按照房(fang)產(chan)原值(zhi)計(ji)(ji)稅的(de)(de)房(fang)產(chan)，無論(lun)會計(ji)(ji)上如何核算，房(fang)產(chan)原值(zhi)均應包含地價(jia)，包括為取得土(tu)(tu)(tu)地使用(yong)(yong)權支付的(de)(de)價(jia)款、開發(fa)土(tu)(tu)(tu)地發(fa)生的(de)(de)成本費用(yong)(yong)等。宗(zong)地容積率低于0.5的(de)(de)，按房(fang)產(chan)建(jian)筑面積的(de)(de)2倍計(ji)(ji)算土(tu)(tu)(tu)地面積并據此確定(ding)計(ji)(ji)入房(fang)產(chan)原值(zhi)的(de)(de)地價(jia)。

　　如果(guo)企業(ye)通過招拍(pai)掛的方式取(qu)(qu)得(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)，其(qi)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)價(jia)(jia)值包括土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)出讓價(jia)(jia)、為取(qu)(qu)得(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)而繳納(na)的相關(guan)稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)以(yi)及(ji)開(kai)發(fa)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)發(fa)生的成(cheng)本費(fei)(fei)(fei)用(yong)等。企業(ye)根據《企業(ye)會計(ji)準(zhun)則》將上述(shu)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)價(jia)(jia)值記入“無(wu)形資產(chan)(chan)”后(hou)，應根據財(cai)稅(shui)(shui)(shui)〔2010〕121號文件第三條的規定，從(cong)2011年(nian)1月(yue)1日起(qi)并入房(fang)產(chan)(chan)原值申報(bao)房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)。稅(shui)(shui)(shui)務機關(guan)在日常征(zheng)管與(yu)稽查(cha)(cha)中(zhong)，要注意查(cha)(cha)看企業(ye)取(qu)(qu)得(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)后(hou)與(yu)國(guo)土(tu)(tu)(tu)(tu)資源(yuan)管理部門簽訂的《成(cheng)交確(que)認書》及(ji)《國(guo)有建設(she)用(yong)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)出讓合(he)同》所確(que)認的出讓價(jia)(jia)格，并查(cha)(cha)看土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)過戶(hu)中(zhong)所繳納(na)的相關(guan)稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)以(yi)及(ji)取(qu)(qu)得(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)初(chu)期所發(fa)生的開(kai)發(fa)費(fei)(fei)(fei)用(yong)，從(cong)而確(que)定地(di)(di)價(jia)(jia)總額(e)，并依法計(ji)入房(fang)產(chan)(chan)原值征(zheng)收房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)。

　　案例

　　某(mou)電子有(you)限公(gong)司(si)于2009年8月在毗鄰某(mou)市通過(guo)招拍(pai)掛(gua)的方(fang)(fang)式取(qu)得一(yi)塊168910平(ping)方(fang)(fang)米土地的使(shi)用(yong)權，該(gai)公(gong)司(si)根據競價和《國(guo)有(you)建設用(yong)地使(shi)用(yong)權出讓(rang)合同》，支付土地出讓(rang)金(jin)3504萬元(yuan)(yuan)(yuan)，在辦理(li)土地使(shi)用(yong)權過(guo)戶手續(xu)中，繳納契(qi)稅(shui)(shui)、耕(geng)地占用(yong)稅(shui)(shui)及印花(hua)稅(shui)(shui)共1007萬元(yuan)(yuan)(yuan)，合計4511萬元(yuan)(yuan)(yuan)，并進行如下賬務處理(li)（單位(wei)：萬元(yuan)(yuan)(yuan)，下同）：

　　借：無形資產 4511

　　貸(dai)： 銀行存(cun)款 4511。

　　該公司(si)在(zai)其取得(de)的土(tu)地(di)上建(jian)設廠房(fang)和(he)綜(zong)合樓，總(zong)建(jian)筑面(mian)積81356平(ping)方米。2011年6月，完(wan)工(gong)A2~A8號共7間廠房(fang)，建(jian)筑面(mian)積49628平(ping)方米，并辦理(li)了竣(jun)工(gong)驗收，完(wan)工(gong)廠房(fang)原(yuan)值2432萬(wan)元（不(bu)含應攤入地(di)價）并轉賬(zhang)。會計處理(li)為：

　　借：固定資產——A2~A8號廠房 2432

　　貸(dai)：在建工程(cheng) 2432。

　　分析

　　根據(ju)《財(cai)政(zheng)部、國家稅務(wu)總(zong)局關于房(fang)產(chan)稅若干具體問題的(de)(de)解釋和暫行規(gui)定(ding)》（財(cai)稅地字〔1986〕8號）第(di)十九條的(de)(de)規(gui)定(ding)，該公司(si)2011年6月(yue)竣工(gong)驗收(shou)(shou)(shou)的(de)(de)7間廠房(fang)，應從次(ci)月(yue)即7月(yue)起征收(shou)(shou)(shou)房(fang)產(chan)稅。根據(ju)財(cai)稅〔2010〕121號文件的(de)(de)規(gui)定(ding)，該公司(si)記入“無形資(zi)產(chan)”的(de)(de)地價應并入房(fang)產(chan)原值征收(shou)(shou)(shou)房(fang)產(chan)稅。具體計(ji)算(suan)如下：

　　1.宗地容(rong)積(ji)率(lv)為：總建(jian)筑(zhu)面積(ji)81356平(ping)方米÷土(tu)地面積(ji)168910平(ping)方米≈0.48。

　　2.由于(yu)宗地(di)(di)容積(ji)(ji)率低(di)于(yu)0.5，按房產建(jian)筑面積(ji)(ji)的2倍計算土(tu)地(di)(di)面積(ji)(ji)并據此確(que)定計入房產原值的地(di)(di)價為：總地(di)(di)價4511萬元(yuan)÷土(tu)地(di)(di)面積(ji)(ji)168910平方米×建(jian)筑面積(ji)(ji)81356平方米×2≈4345.5（萬元(yuan)）。

　　3.已完工并從7月(yue)1日起征收房產(chan)稅的(de)房產(chan)應攤入的(de)地價為：4345.5萬(wan)元(yuan)÷總建(jian)筑面積81356平方米(mi)(mi)×完工建(jian)筑面積49628平方米(mi)(mi)＝2650.7（萬(wan)元(yuan)）。

　　因此，該(gai)公司(si)完工(gong)廠房的(de)計稅(shui)(shui)房產原(yuan)值總額為5082.7（2432＋2650.7）萬(wan)元(yuan)，其中攤入的(de)地(di)價為2650.7萬(wan)元(yuan)。地(di)稅(shui)(shui)機關于2012年(nian)對該(gai)公司(si)2010年(nian)和2011年(nian)地(di)方稅(shui)(shui)費繳納情況進行稽查時，調增(zeng)該(gai)公司(si)2011年(nian)下半年(nian)計稅(shui)(shui)房產原(yuan)值2650.7萬(wan)元(yuan)，查補房產稅(shui)(shui)12.7萬(wan)元(yuan)。