【問題】

    我公司是房地(di)產開(kai)發企業(ye)，有(you)一(yi)(yi)酒(jiu)(jiu)店(dian)項目(mu)，目(mu)前在建(jian)狀(zhuang)態，建(jian)成后作(zuo)為固(gu)定資產自(zi)己經營。現在我公司成立(li)一(yi)(yi)家控股(gu)51%的子公司，也是房地(di)產開(kai)發企業(ye)，想(xiang)把該酒(jiu)(jiu)店(dian)項目(mu)投資到子公司中，由子公司作(zuo)為固(gu)定資產經營。上述在建(jian)項目(mu)的投資行(xing)為，是否免繳土地(di)增值稅？

    《財(cai)政部(bu)、國(guo)家(jia)稅(shui)(shui)務總局(ju)關于(yu)土地(di)增值稅(shui)(shui)一些(xie)具體問題規(gui)定的通知》（財(cai)稅(shui)(shui)字[1995]48號）規(gui)定，對(dui)于(yu)以房(fang)地(di)產(chan)進(jin)行投(tou)(tou)(tou)資(zi)、聯(lian)營的，投(tou)(tou)(tou)資(zi)、聯(lian)營的一方以土地(di)（房(fang)地(di)產(chan)）作價(jia)入股進(jin)行投(tou)(tou)(tou)資(zi)或作為聯(lian)營條件，將(jiang)房(fang)地(di)產(chan)轉(zhuan)讓(rang)到所投(tou)(tou)(tou)資(zi)、聯(lian)營的企(qi)業(ye)中時，暫免征(zheng)收土地(di)增值稅(shui)(shui)。對(dui)投(tou)(tou)(tou)資(zi)、聯(lian)營企(qi)業(ye)將(jiang)上述(shu)房(fang)地(di)產(chan)再轉(zhuan)讓(rang)的，應征(zheng)收土地(di)增值稅(shui)(shui)。

    《財(cai)(cai)政部(bu)、國家稅(shui)務(wu)總局(ju)關于(yu)土(tu)地(di)(di)增值稅(shui)若(ruo)干問題的(de)通知》（財(cai)(cai)稅(shui)[2006]21號）規定(ding)，對于(yu)以土(tu)地(di)(di)（房(fang)地(di)(di)產(chan)）作(zuo)價入股進行(xing)投資或(huo)聯(lian)營(ying)的(de)，凡所投資、聯(lian)營(ying)的(de)企業從事房(fang)地(di)(di)產(chan)開發的(de)，或(huo)者房(fang)地(di)(di)產(chan)開發企業以其建(jian)造的(de)商品房(fang)進行(xing)投資和聯(lian)營(ying)的(de)，均(jun)不適用《財(cai)(cai)政部(bu)、國家稅(shui)務(wu)總局(ju)關于(yu)土(tu)地(di)(di)增值稅(shui)一些具體(ti)問題規定(ding)的(de)通知》（財(cai)(cai)稅(shui)字[1995]48號）第一條暫免征收土(tu)地(di)(di)增值稅(shui)的(de)規定(ding)。

    我公司理解，上述兩項規定國(guo)家是(shi)想(xiang)禁(jin)止的(de)房(fang)地產企業的(de)開(kai)發項目轉讓投資(zi)(zi)不得免繳土地增(zeng)(zeng)值(zhi)稅。對于自建項目，作為(wei)固定資(zi)(zi)產的(de)投資(zi)(zi)行為(wei)是(shi)否應(ying)該可以(yi)免繳土地增(zeng)(zeng)值(zhi)稅？

    【解答】

    《財(cai)政部、國(guo)家稅(shui)務(wu)總(zong)局(ju)關(guan)于(yu)(yu)土地(di)增(zeng)值稅(shui)若干問(wen)題的通(tong)知(zhi)》（財(cai)稅(shui)[2006]21號）規(gui)定：房地(di)產開(kai)發企(qi)業(ye)以其建造的商品(pin)房進行投資和(he)聯(lian)營的，均不(bu)適用(yong)《財(cai)政部、國(guo)家稅(shui)務(wu)總(zong)局(ju)關(guan)于(yu)(yu)土地(di)增(zeng)值稅(shui)一些(xie)具體問(wen)題規(gui)定的通(tong)知(zhi)》（財(cai)稅(shui)字[1995]48號）第一條(tiao)暫免征收(shou)土地(di)增(zeng)值稅(shui)的規(gui)定。

    《土地增值稅清(qing)算管理(li)規程(cheng)》第(di)十(shi)九條規定(ding)，非直(zhi)接銷(xiao)售和自(zi)用房地產的收(shou)入確定(ding)

    （一）房(fang)地(di)產開(kai)發企業將開(kai)發產品用(yong)于職工福利、獎勵(li)、對外投資、分配給股東或(huo)投資人(ren)、抵償債(zhai)務、換取其他單位(wei)和個人(ren)的非(fei)貨(huo)幣性資產等，發生所(suo)有權轉移時應(ying)視同銷售房(fang)地(di)產……。

    （二）房地(di)產(chan)開發企(qi)(qi)業(ye)將開發的(de)部分房地(di)產(chan)轉(zhuan)(zhuan)為企(qi)(qi)業(ye)自用(yong)(yong)(yong)或用(yong)(yong)(yong)于出租(zu)等商(shang)業(ye)用(yong)(yong)(yong)途時，如果產(chan)權未發生轉(zhuan)(zhuan)移，不征收土地(di)增值(zhi)稅，在稅款清算時不列(lie)收入，不扣除相應的(de)成本和費用(yong)(yong)(yong)。

    商品(pin)房(fang)(fang)是指按(an)法(fa)律(lv)、法(fa)規(gui)及有關規(gui)定可在市場上自(zi)由交(jiao)易，不受(shou)政府政策限制的(de)各(ge)類商品(pin)房(fang)(fang)屋，包括新建商品(pin)房(fang)(fang)、二(er)手(shou)房(fang)(fang)（存量(liang)房(fang)(fang)）等。商品(pin)房(fang)(fang)根據(ju)其銷(xiao)售對(dui)象的(de)不同，可以分為外銷(xiao)商品(pin)房(fang)(fang)和內銷(xiao)商品(pin)房(fang)(fang)兩種。

    依據上(shang)述規定，房地(di)(di)產(chan)開發企業以其建造的非(fei)商(shang)品房（依法證(zheng)明）進行投資，暫免征(zheng)收土(tu)(tu)地(di)(di)增值稅(shui)。否則，應視同銷(xiao)售房地(di)(di)產(chan)，繳納土(tu)(tu)地(di)(di)增值稅(shui)。