年底來臨(lin)，伴隨房地產開發商低價促銷，低價面(mian)前房子(zi)回(hui)暖，人們對于房地產企(qi)業對外投(tou)資(zi)是否繳稅開始(shi)關(guan)注，本期對此進(jin)行解答(da)。

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    鹽田區宋小姐來電(dian)咨詢：某房(fang)地(di)(di)產開發企業將其開發完工的一幢商品房(fang)，作價5700萬(wan)元對(dui)外(wai)投資，請(qing)問投資環節(jie)是(shi)否應繳(jiao)納土(tu)(tu)地(di)(di)增值稅？如果要繳(jiao)納土(tu)(tu)地(di)(di)增值稅，收(shou)入該(gai)如何確(que)認(ren)？

    地(di)稅(shui)(shui)(shui)局丁小(xiao)姐回答(da)：根據《財政部、國家(jia)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)總(zong)局關于土地(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)若干問題(ti)的(de)(de)(de)(de)通(tong)知》（財稅(shui)(shui)(shui)[2006]21號）第(di)五條的(de)(de)(de)(de)規定，對于以土地(di)（房(fang)地(di)產(chan)）作價入股進行(xing)投資或聯(lian)營(ying)的(de)(de)(de)(de)，凡所投資、聯(lian)營(ying)的(de)(de)(de)(de)企業從(cong)事房(fang)地(di)產(chan)開發的(de)(de)(de)(de)，或者(zhe)房(fang)地(di)產(chan)開發企業以其建造(zao)的(de)(de)(de)(de)商(shang)品房(fang)進行(xing)投資和(he)聯(lian)營(ying)的(de)(de)(de)(de)，均(jun)不適用《財政部、國家(jia)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)總(zong)局關于土地(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)一些具體問題(ti)規定的(de)(de)(de)(de)通(tong)知》（財稅(shui)(shui)(shui)字[1995]48號）第(di)一條暫免(mian)征收土地(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)規定。因此，該房(fang)地(di)產(chan)開發企業以其建造(zao)的(de)(de)(de)(de)商(shang)品房(fang)進行(xing)投資，應按規定繳納土地(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)。

    根據《國(guo)家稅務(wu)總(zong)局關于(yu)房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)土地(di)增(zeng)值稅清算管理(li)有關問題的(de)通(tong)知(zhi)》（國(guo)稅發(fa)[2006]187號）第三條的(de)規定，非直(zhi)接銷售和自用(yong)房(fang)(fang)地(di)產的(de)收入確定

    （一(yi)）房(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)企(qi)業將開發(fa)產(chan)(chan)(chan)品(pin)用于職工(gong)福利、獎勵(li)、對外投(tou)資(zi)、分(fen)配給股東(dong)或投(tou)資(zi)人(ren)、抵償債務、換取其他單位和個人(ren)的非(fei)貨幣性(xing)資(zi)產(chan)(chan)(chan)等，發(fa)生所(suo)有(you)權轉移(yi)時應視同銷(xiao)售(shou)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)，其收入按下列方法和順序確認：

    1.按本企業在同一(yi)地區、同一(yi)年(nian)度銷(xiao)售的(de)(de)同類房地產的(de)(de)平均價格確定；

    2.由主管稅務機關參照當地(di)當年、同類房(fang)地(di)產的市(shi)場價格或評估價值確定(ding)。

    （二(er)）房地(di)產(chan)開發(fa)企(qi)業(ye)(ye)將開發(fa)的部分房地(di)產(chan)轉為企(qi)業(ye)(ye)自(zi)用(yong)(yong)或用(yong)(yong)于出租(zu)等商業(ye)(ye)用(yong)(yong)途時(shi)，如果產(chan)權未發(fa)生轉移，不征收土地(di)增值稅(shui)，在稅(shui)款清算時(shi)不列(lie)收入，不扣(kou)除相應的成本和費(fei)用(yong)(yong)。

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    福田(tian)區龍先生來電咨詢：我公司是(shi)一家連鎖商務賓(bin)館，各(ge)分店門(men)面也有(you)少量銷售(shou)業務，如(ru)向旅客銷售(shou)面包(bao)、飲料(liao)等食(shi)品。請問(wen)賓(bin)館銷售(shou)食(shi)品應繳(jiao)納(na)增值稅還是(shi)營(ying)業稅？

    地稅(shui)局丁小(xiao)姐回答：根據《國家稅(shui)務總局關于旅店(dian)業和飲食(shi)業納(na)稅(shui)人銷售食(shi)品有關稅(shui)收(shou)問題(ti)的公(gong)(gong)告(gao)》（國家稅(shui)務總局公(gong)(gong)告(gao)2011年第62號）的規定，對旅店(dian)業和飲食(shi)業納(na)稅(shui)人銷售食(shi)品有關稅(shui)收(shou)問題(ti)公(gong)(gong)告(gao)如下(xia)：

    旅店業和飲食業納稅人銷售非現場消費的食品應當繳納增值稅，不繳納營業稅。旅店業和飲食業納稅人發生上述應稅行為，符合《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第50號）第二十九條規定的，可選擇按照小規模納稅人繳納增值稅。