土地增值稅于(yu)1994年(nian)開征，但(dan)由于(yu)預征率較低等原因(yin)，一(yi)直沒(mei)能充分發(fa)揮(hui)調節(jie)土地增值收益(yi)的作用。

　　在(zai)本輪房地(di)產(chan)調控中，土(tu)地(di)增值稅(shui)又一次進(jin)(jin)入公眾(zhong)視野(ye)。4月(yue)份(fen)出(chu)臺的(de) “新國十條”指出(chu)，稅(shui)務部門要嚴格按照稅(shui)法和有關政策規(gui)定，認真做(zuo)好土(tu)地(di)增值稅(shui)的(de)征收管(guan)理工作，對定價過(guo)高、漲幅(fu)過(guo)快(kuai)的(de)房地(di)產(chan)開(kai)發項目進(jin)(jin)行重點清算和稽 查(cha)。隨后，重慶等地(di)陸續出(chu)臺的(de)調控細(xi)則，也紛紛提到要加緊土(tu)地(di)增值稅(shui)清算。

　　《通(tong)知》指出，土地(di)增值(zhi)稅清算時，已全(quan)額開(kai)具商品(pin)房銷(xiao)(xiao)售發(fa)票(piao)的，要按照發(fa)票(piao)金額來確認收(shou)入；未開(kai)具發(fa)票(piao)或未全(quan)額開(kai)具發(fa)票(piao)的，以銷(xiao)(xiao)售合同(tong)的售房金 額及其他收(shou)益(yi)確認收(shou)入。若(ruo)銷(xiao)(xiao)售合同(tong)所載商品(pin)房面積(ji)與有關部門實際測(ce)量面積(ji)不一致，在清算前(qian)已發(fa)生補、退房款的，應(ying)在計算土地(di)增值(zhi)稅時予以調整。

　　為了(le)減(jian)少開(kai)(kai)發商通(tong)過(guo)虛報(bao)開(kai)(kai)發費用(yong)等方式來(lai)避稅(shui)的(de)(de)(de)(de)空間，《通(tong)知》明(ming)確，開(kai)(kai)發企業財務費用(yong)中的(de)(de)(de)(de)利息支(zhi)出(chu)，凡能(neng)夠按(an)(an)轉讓房(fang)地(di)(di)(di)產項目計算分(fen)攤并提供金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong) 機構證(zheng)明(ming)的(de)(de)(de)(de)，允(yun)許據實扣(kou)除(chu)，但最高不能(neng)超(chao)過(guo)按(an)(an)商業銀行(xing)同類同期貸款利率計算的(de)(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)(jin)額(e)；不能(neng)提供金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)機構證(zheng)明(ming)的(de)(de)(de)(de)，開(kai)(kai)發費用(yong)按(an)(an)“取得土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權所支(zhi)付的(de)(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)(jin)額(e)”與(yu) “房(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發成本(ben)”金(jin)(jin)(jin)(jin)額(e)之和的(de)(de)(de)(de)10%以內(nei)計算扣(kou)除(chu)。其他房(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發費用(yong)，按(an)(an)照“取得土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權所支(zhi)付的(de)(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)(jin)額(e)”與(yu)“房(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發成本(ben)”金(jin)(jin)(jin)(jin)額(e)之和的(de)(de)(de)(de)5%以內(nei)計算 扣(kou)除(chu)。全部使用(yong)自有資金(jin)(jin)(jin)(jin)，沒有利息支(zhi)出(chu)的(de)(de)(de)(de)，按(an)(an)照以上方法扣(kou)除(chu)。

　　此外，《通知(zhi)》還明(ming)確了質(zhi)量(liang)保(bao)證金、安(an)置(zhi)房費用、土地閑(xian)置(zhi)費、契稅(shui)等稅(shui)費的(de)扣除問題。《通知(zhi)》最(zui)后指出(chu)，納稅(shui)人按(an)規(gui)定預(yu)繳(jiao)(jiao)(jiao)土地增值(zhi)(zhi)稅(shui)后，清算補 繳(jiao)(jiao)(jiao)的(de)土地增值(zhi)(zhi)稅(shui)，在主管稅(shui)務機關規(gui)定的(de)期限(xian)內補繳(jiao)(jiao)(jiao)的(de)，不加收滯(zhi)納金。

　　事實上(shang)，在上(shang)一(yi)輪房價暴漲的時候，有(you)關部門(men)便出臺了土(tu)地增(zeng)值稅(shui)清(qing)算這一(yi)措施。2006年(nian)底，國稅(shui)總局下(xia)發(fa)《關于房地產開(kai)發(fa)企(qi)業土(tu)地增(zeng)值稅(shui)清(qing)算管 理有(you)關問題的通知》，要(yao)求從(cong)2007年(nian)2月1日(ri)起全面清(qing)算土(tu)地增(zeng)值稅(shui)。其中列出了七(qi)種(zhong)必須以及可以要(yao)求進行土(tu)地增(zeng)值稅(shui)清(qing)算的情(qing)況，包括開(kai)發(fa)商整體轉讓項(xiang) 目，直接轉讓土(tu)地使用權，項(xiang)目銷(xiao)售(shou)(shou)率已達85%，項(xiang)目三年(nian)未銷(xiao)售(shou)(shou)完畢(bi)等。但隨后金融(rong)危機爆發(fa)，這一(yi)嚴(yan)厲政策未能得到執(zhi)行。

　　而此次(ci)下發的《通知(zhi)(zhi)》，則是對土地增值(zhi)稅清算中(zhong)要(yao)注意的細節問題(ti)進行明確，與2006年底國(guo)家稅務總局(ju)下發的通知(zhi)(zhi)并不沖突，也就(jiu)是說，2006 年國(guo)稅總局(ju)下發的通知(zhi)(zhi)至今(jin)仍然適用(yong)。